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首都圏と地方の違い~続きを書きます。

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③需給のバランス

首都圏というのはどこの駅で降りても賃貸物件ってまんべんなく分布

していますよね。 建物が密集しているので新築物件はそれほど多く

供給もされませんし。

しかし地方で、特に田んぼの多いところは要注意です。

大東建託さんやレオパレスさんが地主さんに猛烈な営業攻勢をしかけて、

同時期にどーんと新棟がいくつも建ったりします。もともと賃貸マーケットの

小さいところに、一度に多量の供給が行われると中古物件までお客さんが

回ってこないことになります。地方での不動産投資を怖がる方はおそらく

こういう供給過剰な状態をご覧になったのだと思われます。

でも、一方で猛烈に供給が少ない地方もあるんです。賃貸住宅がすごく

少数しかなく、空室が出るとすぐに埋まってしまうような・・・。

私はそういうところをできるだけ狙って買い付けるようにしています。

④土地の値段

これはもう、圧倒的に首都圏のほうが土地は高いですよね。(当たり前ですが。)

ですから建物が築40年とか50年のぼろぼろでも土地値だけで融資が引けたり

しますので、より「土地本位制」の色彩が強い投資手法が中心になります。

逆に地方は悲しいほど土地が安いので、建物の残存価値が残っていないと担保扱い

してもらえないケースが多くあります。

いま進めている平成築の木造アパート、敷地が2000㎡以上あるんです。

「うわっ、これは土地だけでものすごい価値になるかも!?」

と色めきたったのですが、土地の評価額は約2000万でした。つまり平米1万円です。

なんと安い・・・。

こんなに地価が安いですから、建物価値を中心に、すなわちRC物件、S造物件で

耐用年数残がほどほどに残っている物件を狙うやり方に収斂してしまいます。



首都圏と地方中小都市。同じ不動産投資でも、アプローチは似て非なるやり方

になってしまいますね。

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