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おはようございます。ぺんたです。九州は雨ばかりでせっかく咲いた桜が台無しです。あーあ、残念!

購入した山口県の物件に、4月2日に行って来ました。管理会社候補との商談、塗装会社(複数)への見積もり依頼、プロパンガス会社(複数)との商談のためです。

今日は管理会社の選定についてエントリーしますね。

4月2日の商談で管理会社を決めて来ました。意中のエイブルFCさんが、突っ込んだ話をしてもベクトルが一緒だったのでここと組むという最終判断をしました・・・。

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3月31日に決済をして、その2日後に管理会社を選定するって「早すぎない??」って思われるでしょうね。でも商談するのは今回が3度目なので大丈夫。

今回の物件を最初に内見した時以降、仲介会社さんへの訪問&ヒアリングは何度か行っています。アポを取ることはまれで、ほとんど飛び込みです。サラリーマン時代の経験が役にたっていますね~。

「今回ここのエリアで物件を買おうと思っている大家ですけど、管理の話を聞かせてください・・・」と名乗ると、邪険には扱われません。話題は大体以下です。

【市況】
・そこのエリアのマーケットは新築の供給は多いか少ないか?
・空室の多寡、賃料相場の値崩れ具合

【商品】(私が想定している賃料・設備・敷礼等をお伝えした上で)
・私が作ろうとしている部屋は「売れる」商品か?
・地域性から見て、追加したほうがよい設備は他にないか?

【店の営業状況】
・管理戸数は何戸くらいか?
・管理物件の空室率はどれぐらいか?
・3月単月で何件の成約があったか?
・経営方針

【募集方法】
・どんな客をターゲットにするのか?
・管理を任せたらどんな媒体で募集するか?
・他の仲介店にどんな形で情報を流すのか?
・他の仲介店と「戦争」していないか?

【目標】
・「半年間で満室にする」という私の目標に賛同してくれるか?

こういう項目を1回で聞き出そうとすると「尋問」になってしまうので(笑)、雑談を交えながら2・3回の商談でヒアリングします。ある店で聞いた興味深いネタは、他店でもインタビューして必ず裏取りします。

そうしたやりとりの中で、「ここはいい」と思った店を最後まで残しておきます。このプロセスを決済前にやっておくことで、決済直後に最終選考を行うだけで済んだのです。

しかし誤解してほしくないのは、上記のような項目をヒアリングしたとしても最終的に決め手にするのは相手の人柄だったり取り組み姿勢、熱意といったアナログな部分なんです。

今回選定した会社は、「必ず半年で満室にします!」とコミットしてくれました。売るタマが不足しているので、何とかうちの物件を確保しようという意志が感じられます。これが決め手になりました。

向こうも私のことをそういう目で見ているはずですしね。。。。



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