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おはようございます。ぺんたです。

新しく選定した山口県の管理会社店長さんとの会話で面白いことを言われました。ちょっと前置きが長くなりますがご容赦ください。

■ここから前置き■・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

私は「空室が多く」「管理状態が悪い」「10万~20万人程度の地方都市の」「平成築の」物件を狙う戦略を取っているのですが、そういう切り口で探しているとけっこうな数の買いたい物件が目線に入って来ます。

でも買いたい物件が視野に入ってもすぐに買い付けは入れません。そういった物件はなかなか売れないので放置しておきます。そうしているうちに売り主が弱気になって指し値(値引き)に応じてくれるという、私にとっては好循環が生まれます。

ですから、目線に入った物件は資料請求しておき放置しています。資料請求してから半年から1年後に内見して指し値してゲットするといういやらしいやり方をしています。(この場を借りてお詫びしますw)

この管理会社さんの担当エリアにもお宝物件があるのでその話を店長さんにしてみたところ・・・

■前置きはここまで■・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

「あ~、あそこの物件ですかぁ。大丈夫ですかぁ?ずっと売れ残ってますよ。」

(予想通りです)

「あの物件は値段が超安いので内見は入るのですが、ガラガラ・ドロドロなので誰も買いません。怖じ気づくんです。最近では内見もほとんどありません。」

「だってあの状態を見ればリフォームに相当なコストがかかりそうで、でも皆さんその時点でどん引きされます。たぶんこれから先も売れ残ってますよ~。」

「XX市ぐらいの規模だと、ぶっちゃけ腕のいい大家さんはいません。管理委託する方も少なくて皆さん自主管理が多いんです(!!)私、ぺんたさんのような自分でリフォームされる大家さんにお会いしたの初めてです~」


そうなんです。私が試行錯誤して見つけた隙間=「空室が多く」「管理状態が悪い」「10万~20万人程度の地方都市の」「平成築の」物件は買い付け時の競合相手がほとんどいないようなのです。道理で放置してても売れないわけだw

競争相手がいないのは楽です♪

買い付け競争が激しい首都圏などでは、物件を見ないで買い付けを入れることなど当たり前のようですが、地方都市ではゆっくり時間をかけてマーケティング活動ができます。しかも大都市圏では買い取り業者が多いようですが、そうした業者がかっさらっていくこともありません。無風状態です。

事業戦略的に言うとニッチ戦略といいますが、競争相手が参入して来にくい隙間を見つけると事業展開が楽になります。他の人が参入してくるまでの間に規模を拡大してしまえばこっちのものです!

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私の大家仲間には戸建てを賃貸で借りてシェアハウス化し、入居困難者に提供している方がいらっしゃいます。リフォーム費用をなんと所有者から全額出してもらっているというもの凄さ。結局ご自身は1円も使わずに収益だけを得るという天才的なビジネスをやっておられるのですが、こういったのもニッチですね。

まだまだ工夫次第で「隙間」が見つけられるような気がします。

 
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