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おはようございます、ぺんたです。
私は大家さんにとって一番大事なスキルは満室にできる能力だと思っています。

大家業は航空会社と似ているなと思います。
JALやANAなどの航空会社は高いお金を出して飛行機を購入し、その座席を分割販売します。われわれ大家が一棟アパートやマンションを購入して、部屋毎に入居者を探すのと同じです。

■写真■JALは見事に再生しましたね。民主党政権の唯一の成果です(笑)

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飛行機を飛ばすには機材の購入費用のほかに、機長やCAなどの人件費、燃料代、空港利用料などが必要です。いわゆる固定費ですね。お客さんが乗っていようがいまいが自動的にかかってくる費用です。

飛行機をカラで飛ばす航空会社はすぐに破綻してしまいます。JALはガラガラで飛ばしていた地方路線を整理し、残った路線の搭乗率を上げることによって再生しました。いまや高収益企業です。

一方スカイマークは経営難が伝えられると搭乗率(大家業でいう入居率です)が50%近くまで低下してしまい、あっという間に資金ショートで破綻しました。

■写真■スカイマーク破綻のきっかけはこれでしたね。国際線進出のための超大型機A380
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■写真■でも本当の原因はこちらの機材(A330)です。すごく高かったとか。
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■写真■セクハラ議論を巻き起こしたミニスカはA330の導入プロモーションでした。
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大家業も航空会社と同じ構造です。電灯代、水道代、修繕費、固定資産税・・・固定費はいろいろかかってきます。そのアパートをカラのままで運用しているとスカイマークのように資金ショートしてしまいます。でも満室経営できればJALのように立派な利益を計上できます。

航空会社の最も重要な経営指標が搭乗率であるように、大家業の最も重要な経営指標が入居率だと考えます。ですから私はすべての判断を満室経営にフォーカスしています。

「満室経営できるエリアで買う」
「満室経営できる物件を買う」
「満室経営できる仕様にリフォームする」
「満室経営できる募集条件に引き下げる」
「満室にできる管理会社を選定する」

不思議なもので、満室にできる力がついてくると買える物件の幅も広くなってきます。自分自身のスキルが上がって、以前だと自信が持てなかった物件にも手が出せるという要因。それと銀行からの評価も、「満室経営できる経営者」という評価に変わりますので融資が付きやすい要因も作用します。ですから満室にして次を買って、また満室にして次・・・・という好循環を作ることができます。

初心者の方はどうしても買うことだけに目が向いてしまいがちですが、買ってからどうやって満室にするかを想定してから買うことが重要だと思いますよ。

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