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おはようございます。
宅建のテキストを読んでいたらすぐに寝付けるぺんたです(笑)すでに免許を取っておられる方には畏敬の念を感じます<m(__)m>

それはさておき・・・

私は平成元年に社会人デビューしたバブル世代です。当時は賃料が文字通りウナギのぼりで、「このまま賃貸物件に住んでいたら(収入が少なかったので)生活できなくなるかもしれない・・・という恐怖感に襲われていました。

■図■ 東京23区の賃料上昇グラフ
20141025180750

当時の私は生意気にも20代中盤で中古マンションを購入しました。余裕をカマしたわけではなく、本当に生活していけるか分からないという恐怖感からです。

ところが直後に不動産バブルが崩壊し、私のマンションはみるみるうちに値下がりして行きました。ずっと損切りしようとしたのですが、ようやく6年後に売却できた頃には文字通り「半値×八掛け」になっていました。

物件の売却代金だけでは残債を埋めることが出来ませんでしたので、一部は手持ち資金で、残りは特殊な方法で埋めました。いまでも当時の残債を返済し続けています。これが私の原体験であり、非常に大きなトラウマです。

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その時のリベンジも兼ねて不動産投資の世界に入ってきましたが、同じ轍は踏まないために2つの方針を立てました。

①返済比率は概ね40%以下にする

不動産投資における返済比率は飲食業などにおける原価率と一緒ですし中古物件になるとどうしても運営コストがかかってしまい、ある程度低く抑えないと経営が成り立ちません。先輩大家さんから40%以下を推奨されましたのでそのようにしています。一番高い物件で43%ぐらい。一番低い物件で29%?ぐらいです。

②高金利の長期ローンはできるだけ利用しない

トラウマになった元自宅は高金利の25年ローンでした。ほとんど元本が減っていなかった反省から、できるだけ低利で最長15年程度のローン構成を自分に課しています。高金利・長期ローンを利用すると、見た目の返済比率は抑制できますが、売却するときに多額の残債が残っていて売るに売れない状況に陥る可能性が高くなるからです・・。

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仲間の大家さんは本業で大もうけしているので、不動産事業では返済比率をかなり上げてまで短期返済にこだわっておられます。将来の不確実性を回避するための非常に手堅いやり方だと思います。

まあ各人各人で置かれている環境や条件が違うので一概には言えませんが、将来「売るに売れない」状況を回避するような買い方を最初からしておくのも一興かと思います。

こうやってブログで自分の体験を書いていくと、失敗ばかりしていますね~(>o<)

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