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おはようございます!ぺんたです。

私は26歳のときに初めて自宅マンションを購入しました。当時は不動産バブル期だったので家賃が際限なくあがり、「買ったほうが安上がり」的な状況でした。

ところがその2年後、不動産バブルが弾けたあとには自宅マンションの時価が文字通り半値・八掛けに下落。 住宅ローンの残債はほとんど残っていますから、いわゆる「逆ざや」に陥ってしまいました。

■写真■ バブル期は楽しかったな~w
bubble

■写真■ でも湾岸戦争あたりからクラッシュしました。
20071015024539

気がついたら4300万で買ったマンションが数年で時価2000万まで下がっていました。頭金をけっこう突っ込んでいたにもかかわらずローン残が3200万もありました。つまり手持ちの現金を1200万以上突っ込まないと売却もできないという事態です。 けっきょく数年かかって1800万でようやく損切りが出来ました。いまでもトラウマです。

こういう手痛い失敗を経験しているので、所有物件において「逆ざや」を回避することには神経を使っています。不動産投資は売却した後で本当の損益が確定すると言われますが、「逆ざや」を抱えるようなことになったら所有期間中に儲けた分がすべて吹っ飛ぶことだってあり得るからです。

逆ざやというのを数式で書くと次のようになります。

 ◎ 「売却価格-残債<0」

当たり前すぎてガッカリですね(笑)
でもこの数式をどう読むかによって経営方針が何通りにも分かれます。紆余曲折を経て結果的に私が選択したやり方を数式で表現すると次のような感じになります。

 ◎ 「売却価格↑-残債↓>0」

単純ですが、「買ったときよりも高く売れる物件を買って」、「元本をどんどん返済する」ことで逆ざやを回避できる可能性が高くなる・・・と考えました。

賃貸用不動産というのは面白いものです。ガラガラで管理状態の悪いものは叩き売られていますが、満室でピカピカのものにはすごい高値が付きます。

そこを利用して、管理状態の悪いものを再生してピカピカにすれば購入時よりも高く売れる可能性が高くなります。私はここにフォーカスしました。

購入時の利回りが24%だったものをきちんと再生して数年後に12%で売却できれば単純計算で2倍の価格になるわけです。

もっとも私がターゲットにしているような中小地方都市で高値売却できるかどうかはやってみないと分かりません。売却益が出たらめっけもん!その時には家内の嫌いなベンツを買います(笑)・・・でも実際には購入価格と同額で売却できたら御の字だと思っています。

元本をどんどん返済するほうは結果論です。
ガラガラな物件を購入する際に融資してくれたのが政府系金融機関(公庫+商工中金)しかなくて、最長15年程度しか融資してくれなかったので元本がどんどん減るのです。

これから先、不動産バブル崩壊時のようにアパートの価格が急速に値下がりすることはあまり考えにくいので、私のような心配は本当は不要かもしれません。

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