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おはようございます。ぺんたです。

今日はブログランキングが下がるのを承知で(笑)、少し理屈っぽいことを書きます。前から書きたかったネタなんです~!!

タイトルになっている「アービトラージ(裁定取引)」とは聞き慣れない言葉だと思います。金融業界で使われることが多い言葉なので一般の方には馴染みがないと思います。わかりやすい事例をご紹介しますと・・・

①江戸時代に、米が余っている地方から不足している大都会に米を輸出して大きな利潤を得るようになった
→ 我が小倉藩が大阪に蔵屋敷を開設し高値売却することで、江戸初期に藩財政を改善した最初の藩だそうです。

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②国内で余っている桃やサクランボなどを中国や東南アジアに輸出して高値販売する
→ 桃はタイの富裕層が2個パックを千円で買うそうです。日本の数倍ですよね。(未来世紀ジパングで見ました)

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③家庭から不要品を回収し、(修理して)高値販売する
→ 仕入れはほぼタダなので、ちゃんと販売することができれば利益率は高いです。ブックオフとかハードオフのビジネスモデルですね~

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こんな風に、「地域差」や「需給差」、「状態差」などを利用して利潤を得るような取引を「アービトラージ=裁定取引」と言います。不動産投資の世界で有名なブロガーさんたちが、「市場の歪みを利用して儲ける」とおっしゃっていますけど、それとほぼ同じ意味合いです。

私が思うに、不動産投資の世界で我々が利用できる歪み(アービトラージの機会)は以下のようなものだと思います。

■時間差を利用する(画像が古くてごめんなさいw)
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何らかの理由で、所有している不動産を早急に換金しなければならない人が一定数いらっしゃいます。たとえば1週間以内にアパートを売らないと本業が倒産してしまう!!みたいな切迫した企業の経営者をイメージするとわかりやすいでしょう。

東京や大阪などの大都会にはそういう苦境に陥った方から(数日で)不動産を買い取る業者さんがいらっしゃいます。もちろん現金買いで、相当割安に買い付けると聞きます。

でもよく考えると、売り主がゆっくり時間をかけられる状態であれば高値でしか買えない不動産を、数日で現金買いすることで割安で仕入れることができるという意味では、「時間差を利用したアービトラージ」だと言えますよね。

ちなみに私がターゲットにしている人口5万~20万程度の地方都市ではほとんど買い取り業者はみられませんので一つのビジネスチャンスだと思っています(^-^*) まだ私には出来ませんけどね~。

■情報差(=スキル差)を利用する

我々は半ば自動的に「不動産業者はどこもプロだ」と思ってしまうクセがありますが、不動産業者にも得手・不得手があります。

収益物件の「管理」は得意だけど「客付け」は全くダメな業者さんとか、逆に「客付け」だけ得意で「管理」はダメダメな業者さんなどはよく見かけますよね・・・。それと同じように売買の媒介をする業者さんの大半は個人向けの「自宅」用不動産を販売した経験しかなく、収益用不動産の媒介はまったくやったことがないというところが大半です。

そういう業者さんに収益不動産の売却依頼が来てしまうと、彼ら自身はどうしたらいいかわからないので、知らず知らずに我々大家にとって好条件を出してくれることがあります。

たとえばある地域では、「収益物件やったことないもんですから、値付けはぺんたさんの言い値で。」と言われて度肝を抜かれたことがあります。

また別の地域では全空物件を内見した際、「なんで全空になったのですか?」と質問したところ、「当社が全員追い出しました」と胸を張られて絶句しました。

戸建ての売買が中心の業者さんだったので収益不動産は初体験。売り主から依頼を受けて、「(戸建ての売買で当たり前の)誰も住んでいない状態にしなきゃ」と思ったそうです。


不動産業者さんによるスキル差大きいでしょ!(笑)収益不動産に不慣れな業者さんからは割安な物件が出やすいです。

kakusa

■状態差を利用する

私が主に利用している裁定機会です。

管理状態が悪く空室の多い物件は(銀行融資が付きにくいので)、相当割安でないと買い手が付きません。しかしその物件を満室にしたら(銀行融資がつきやすくなるので)多くの投資家の購入対象になるため比較的高値が付きます。

まだ私は割安で仕入れて満室にするところまではやっているのですが、その後の高値売却というのはこれからです。でもたぶん仮説は間違っていないと思っています。一定期間インカムゲインを享受して、その後にキャピタルゲインをゲットしたいと思います。

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非常に長いエントリーになってしまいましたが、アービトラージを意識して不動産投資を経営すると非常に高効率な経営ができると思います・・・というメッセージでした。

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