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おはようございます。ぺんたです。
私が幼い頃、子供向けの雑誌にはさまざまな未来予想図が掲載されていたのを覚えています。
21世紀には火星にコロニーが出来ているとか、クルマからはタイヤがなくなって空を飛ぶとか、宇宙人と自由に交信できるとか・・・・いま思うと突飛な予測が載っていました。

■写真■ ロボットをつれて登山って・・・(苦笑)
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■写真■ エアカーもありませんし宇宙服のような衣装は2015年でも着ていません。体型を晒すようなこんな衣装、私は絶対に着ません(笑)
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30年、あるいは40年前に行った未来予測が当たっていない・・・。
いやフェアーに見ると半分当たって、半分外れています。当たるも八卦当たらずも八卦というところでしょうか。。。ですから現時点で行う30年後の未来予想も当たる確率は五分五分でしょうね。

■写真■ 腕時計型の携帯端末というのは昔からよくあったギミックです。これは未来予測が当たったほうの実例です。
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我々大家業に直結する話としては、30年後には消滅する地方自治体が800以上ある・・という衝撃的なレポートが出てましたね。私は内心「うっそ~」と思っていますが・・・。

■写真■ 地方が消滅するって実感としては「???」ですけどね。

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政府部門によるこうした未来予想の多くが、「現状のペースが続いたら30年後にはこうなります」というものばかりです。つまり、政府や地方自治体は「人口増につながる施策を何も打ち出さないですよ~」「人口が減ったらこんなに悲惨になるよ~」と開き直っているようです。

(邪推かもしれませんが、海外からの移民を呼び込もうとしている勢力が打ち出しているポジショントークではないでしょうか?)

■写真■ 合計特殊出生率の年代別予測推移。
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上の図は国の機関がそれぞれの時点を行った「出生率の未来予測」と実績値をグラフにしたものです。実績値は右肩下がりの実線です。

1981年とか86年時点の予測では2005年の出生率は2に近づいていって、「人口増に陥る可能性が高い」と予測していたんですよ。国の専門機関の予測でさえこの程度の精度です。

ま、国の悪口はほどほどにしておくとして、公平に見て自治体がつぶれるほど人口が減ってしまう可能性が半分。そこまでいかない可能性が半分だとして、我々大家が取るべきアクションはどんなものでしょうか??

それは、「未来を予測しない」ということに尽きます。
未来なんて誰にも予測できない(=どうせ外れる)のですから予測そのものを放棄して、マーケットの流れに自分の経営を合わせていくことが重要だと思っています。

物件所在地がこれから30年間ずっと栄えているかなんて誰も予測できませんよね。
だから私は5年程度で売却→別の物件を取得→5年後に売却・・・、という想定をしています。

最も悲観的な人口予測で今後30年で30%も人口が減ると言われているエリアでも、5年単位で区切って見ると人口減少率が2%~5%にとどまるケースがほとんどです。それぐらいの人口減だと大家が工夫すれば何とでもなるレベルです。

その戦術を採用するとしたら、大事なことは
「(5年後の)残債<(5年後の)時価」になるような買い方をしておくこと。これ、すごく重要なことです。

「あ、いま売っておかないと大変なことになる」

と感じた時、時価よりも多くの残債を抱えていたら売れませんよね。時価よりも残債が常に少なければいつでも売ってそのマーケットから撤退できますから人口減の影響などうけることはありません。

(うまく伝えられたかどうか分かりませんけど・・・。)

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