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おはようございます。ぺんたです。なにごとにもメリット・デメリットがあります。私がやっている中古物件にも、当然新築にもそれぞれあります。

新築のメリットは恐らく以下の点でしょう。
・土地さえ確保できれば思い通りのエリアに建設できる
・思い通りの仕様で建設できる
・最新の設備を導入できる
・新築プレミアムと呼ばれる、高い家賃を享受できる
・新築は人気があるので、入居付けに苦労しなさそう
・不具合はメーカーの責任にできる
・銀行融資が得やすい

いっぽうデメリットといえば
・利回りが相当低い
・建築後10年で家賃が相当下がる
・エリアによっては新築といえども入居付けに苦労する
・メーカーによっては不平等契約を強いられる
というところでしょう。

私が買った岐阜の平成6年築RC物件。当時の事業計画が残っていました。不動産バブルはとうに終わっていた時期の物件なのですが、事業計画上は年を追うごとに賃料が高騰していく想定でした(笑)

■写真■ 賃料が下がっていくイメージ。実感通りですよね。

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いまどきの新築物件は、建築後10年で賃料が半減するのも珍しくないと聞きます。更に新築でも入居付けに苦労するエリアであれば心労はたいへんなものです。大阪市内で新築を建てた大家さんを知っています。竣工後半年たっても3分の1しか埋められずに、目が血走っていました。その後2度の賃下げを経てようやく満室に出来ましたが、当初の損益計画はすっかり狂ってしまいました。

恐らくそのエリアで「新築がどれぐらい供給されているか?」とか、「今後どれぐらい供給されそうか?」によって経営が大きく左右されます。自分ではコントロールできないことによって自分の経営が左右されてしまう世界です。サラリーマンが土地・建物を仕入れる場合はほぼ必然的に損益分岐点が高くなってしまいますので値下げ余力があまりありません・・・。つまりマーケット価格は値下がりするのについていけないということになりがちです。

ではどうすればいいか?
これは単純です。
・初心者が新築をフルローンで買うのをやめる
・大家業の経験を積んだうえで、建築金額の半分とか全額を手元キャッシュでまかなう
地主さんとか富裕層の買い方ですね・・・。


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