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おはようございます。ぺんたです。
新築の難しさを2回にわたって書いて来ましたが、今回が最終回の3回目です。
お題は「アパートメーカーとのサブリース契約について」です。

大家業をやっておられる方は先刻承知でしょうが、大手アパートメーカーと大家さんとのサブリース契約は大家さん側にそうとう不利な内容になっています。ですから私は(将来的に新築物件は手がけるとしても)建築士に図面を引いてもらい、工務店も自分で探そうと思っています。

大きな問題点は以下の3つです。
・「30年一括借り上げで安心」 とうたいながら、定期的に賃料の改訂がされる
 → 事業計画上の賃料計画よりも下回る場合が多い。そもそも事前説明されない場合もある。
・一定期間後に大規模修繕を行わなければならない
 → 仲の良い職人さんに聞いたのですが、修繕単価が異様に高く設定されているそうです。
・そうした事項を大家が拒否すると契約を解除されてしまい、入居者を出されてしまう。
   → 「縞模様物件(笑)」が全空でよく売られているのはこのせいです。

■写真■ 写真はイメージです(笑)
sample

一括借り上げのことを業界用語で「サブリース」といいますが、サブリース被害事例が国民生活センターのパンフレットに載っていましたので転載します。

=====事例①==========
2003年、年金生活をしていたAは、不動産サブリース事業者(以下、サブリース業者)Bから遊休地になっていた農地にアパートを建てないかと勧誘を受けました。Bからは「30年一括借り上げをする。何もせずに安定した収入を得られる」等の勧誘がされたうえ、30年間一定して賃料を受領できる内容の事業計画書も示されており、Aはこれを信頼して銀行でローンを組んでアパートを建てました。アパート建築後、Aが交わした借り上げ契約書には、期間が 30年とされているものの、10年経過後に賃料の見直しが予定されており、その後は2年ごとの見直し条項が入っていました。
賃貸借契約開始から10年を経過した後、Aは、賃料の減額を求められました。Aは、Bから賃料相場が下落しているなどの説明を聞いて、やむなく減額に応じましたが、この減額から1年も経たないうちに、空室が出ているとして、次の賃料減額の交渉が始まりました。Aは交渉に応じないと、空室になっている部分の賃料を止めることもある等として、Bから協議を迫られています。

=====事例②==========
 1995年、年金生活をしていた契約者Cは、サブリース業者Dから、自宅訪問を受け、所有している土地にアパート建築を勧誘されました。Dは、事例1と同様に「30年一括借り上げ」の勧誘を行い、賃料が右肩上がりに増加する「経営計画書」を示しました。Cは、これを信用し、約 6000万円を借り入れてアパートを建築しました。Cはアパート完成後に、賃貸借契約書を交わしましたが、契約期間は知らない間に「10年」とされていたうえ、D側から自由に解約できる条項(中途解約条項)が入っていました。
賃貸借契約開始後、Cは、修繕費やアパート内に設置する家具の負担金等、当初説明を受けていなかった出費を求められたり、賃料の減額を求められるなどしてきましたが、2011年に賃貸借契約の合意解約を求められ、これを断ったところ、上記の中途解約条項によって契約を解約されてしまいました。

=====事例③========== 
 契約者 E(当時70歳代)は畑で作業中、サブリース業者Fからアパート建築の勧誘を受けました。Fは全室借り上げによる家賃保証を行うとし、Eが依頼していないにもかかわらず、図面や事業計画を作成して勧誘を行いました。Eは、息子に相談してから契約するかどうか決めたいと伝えましたが、Fは契約を急せかし、Eに息子へ電話をかけさせ、Fが直接息子と話すなどして「息子さんはお父さんに任せると言っていた」など事実に反する説明をEに対して行い、Eに約7000万円の建設請負契約を締結させました。なお、この契約の前後に Eは契約代金の一部など合計180万円を Fに支払いました。
Eの息子は、この契約締結を知って驚き、契約から1週間ほどで、契約解除の通知を Fに送付しました。しかし、Fは「契約解除に伴う費用」として、Eに対し、さらに約340万円の請求をしてきました。

=====転載終わり=======
出典 国民生活センター 「事例から見る不動産サブリース被害」
 
なかなか強烈な事例ばかりで、半分詐欺のような感じですね。。。

しかし、これだけ読むとアパートメーカーが悪者扱いですが、契約書をろくすっぽ読まなかったオーナーの側も過失ゼロとはいえません・・・。慣れない事業を始める時にはちゃんと勉強しましょう。そして契約書はざっとでもいいから一度はきちんと読みましょう。ビジネスの鉄則です。

 
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