応援が励みになります。
お役に立てたらクリックをお願いします!    
人気ブログランキング

「専業大家ぺんた」名でフェイスブックを始めました。お手数ですが友達リクエスト頂けると凄くうれしいです。Facebook:専業大家ぺんた

おはようございます。ぺんたです。

長期・高金利ローンを引いて物件を購入する手法があります。
これもひとつの手法で一概に悪いと決めつけられないですが、固有のリスクがあります。 元本がなかなか減らないんですよね。

okane
リスクを引き受けても「買えないよりはマシ」、と考えるのも一理ありますが、このリスクには充分注意して経営して下さいね。実例をあげてご説明します。

売価3000万円・築15年・軽量鉄骨・表面利回り14%=年間総賃料420万円の物件をフルローンで買うとします。(地方ではありがちなスペックですよね。)

【地銀利用の場合】
地銀で金利1.6%・15年・元利均等払いの融資を受けて購入する場合、毎月の返済は187,576円になります。 毎月の賃料収入が35万円ですので(420万円÷12ヶ月)、返済比率は53.6%です。

【スルガ銀行利用の場合】
スルガ銀行で金利4.5%・25年・元利均等払いの融資を受けて購入する場合、毎月の返済は166,749円になります。返済比率は47.6%

「毎月のキャッシュフローを最大化する」という目的のためだけであればスルガ銀行で長期ローンを組んだほうが理にかなっています。毎月2万円以上手のこりが多くなる訳ですから・・・。

しかし「一定期間後に転売する」「相場が低迷していても、いつでも売り抜けられるようにする」という目線で眺めて見ると様子が変わってきます。10年後に転売するとしましょうか。

スルガを利用した場合は10年後の残債がまだ21,627,240円も残っているのに比べ、地銀利用の場合は10,462,695円しか残っていません。残債が少ないほうが当然売却しやすいですよね。

皆さんおわかりだと思いますが、スルガを利用した場合、毎月の返済額はその大部分が利息の支払いに充てられ、元本返済は少ないのですよね。

先ほど出てきた毎月の返済166,749円のうち、初回返済の場合、元本返済は54,249円しかありません。残る112,500円が利息となります。(利息比率は67.5%にも上ります)

一方地銀利用の初回返済では元本返済が147,576円、利息は40,000円に過ぎません。しかも回を追うごとに元本返済が増えて行きますからどんどん残債が減っていくわけです。

七大都市を除いた地方物件では購入価格に占める土地の割合が低く、建物の評価額で融資を引くことになります。土地値で買える物件の出現率は極端に低く、首都圏の10分の1以下ではないでしょうか?(あくまで印象ですけどね・・・)

今回例題にした物件は築15年で購入しましたが、10年後に転売しようとした時には当然築25年。軽量鉄骨造の耐用年数をオーバーしているので、多くの銀行が建物をゼロ評価にします。土地の評価が購入時価格の4割だったとして1200万の評価しか出ません。つまり購入希望者はその程度の融資しか得られないわけです。

2100万以上の残債を抱える売り主と1200万前後で買いたがる買い主。売るに売れませんよね。。。

人生どんなことが待ち受けているかわかりません。リーマンショックのような大恐慌が起きて会社が倒産してしまうかもしれません。国の借金が増えすぎて市中金利が急上昇するかもしれません。スルガで8%とかになったらどうします?

私は過去に「売るに売れない苦しさ」をいちど経験しているので、長期・高金利ローンはできるだけ避けて行こうと思っています。

応援が励みになります。
お役に立てたらクリックをお願いします!    
人気ブログランキング

「専業大家ぺんた」名でフェイスブックを始めました。
お手数ですが友達リクエスト頂けると凄くうれしいです。

Facebook:専業大家ぺんた