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おはようございます。ぺんたです。

私が山口県の物件を購入した業者さんは地元に密着して何十年も経過する典型的な業者さんです。家族経営なので店舗はごく小規模。ネットで似たような雰囲気の写真を拾って来たのが、下のような写真です。

■写真■ 私がお付き合いしたのはこんな雰囲気のお店です(ホンモノではありません)。そこの店は実際にはこんな風にチラシは貼っていません。
 IMGP0414

このお店に最初にコンタクトしたのは不動産ジャパン経由で資料請求したときのことです。
私は資料請求の時に、「専業大家です。販売図面・固都税資料・レントロール・賃貸図面・室内写真のうちお手元にあるものをメール添付でお送り下さい」といったメッセージを書き送ります。

ここで「販売図面」というのが通称マイソクと言われるもので、販売する対象物件の概要を1枚にまとめたチラシです。これがないと販売活動が進まないほど重要なものです。・・・と私は思っていました。

■写真■ 販売図面:通称マイソクのイメージ。見たことあるでしょ?必須ですよね~。
20110128_1662287

「と思っていました」と書いたのは、このお店から返信があり、「販売図面ってどんなものをご用意すればいいですか?」と書かれていたので、衝撃を受けたのです(笑)

買い付けを進めるためには仕方ありませんので他物件のマイソクを送って、「ここに書かれていることを網羅して作って下さい」とお願いしました。その後無事にいま取り組んでいる山口県のアパートを購入することができたのです・・・。

さて、ここまでは長い前フリで、ここからが本題です。

私がここの業者から物件を買ったのが3月末。その1ヶ月後のゴールデンウィーク前に電話がかかって来ました。

業者さん:「ぺんたさん、物件買ったばかりだけど、いい出物があるんでもし良かったらと思って・・・」

ぺんた :「あ~、ちょっと手元資金が少ないですけど、検討しますよ。どんな物件ですか?」

(物件の概要を口頭であれこれ説明されます・・・。平成8年築の小規模なRCとのこと)

ぺんた :「値段はいくらなんですか?」

業者さん:「まだ全然決めてないんですよ。売り主さんもなんぼにしたらいいかの~って感じで。ぺんたさんの希望を言っていただければ売り主さんに打診しますよ~」

ぺんた :「リフォーム作業が一段落したら内見させてもらいますよ。GW後に連絡しますね~」

その後忙しさにかまけて5月末になってからようやく電話しました。
その時にはもう買い手が付いてしまっていたのですが、私は買う気がないので内見だけさせてもらいました。平成8年築のRCで、2DK×4戸です。内部を見るとびっくりするほどキレイ。駐車場が少なめなので単身者を入れることになるでしょうね。

先に買い付けが入った値段を聞いてみると1150万とのこと。単身者を安めに入れたとしても17%近くになります。うわっ、しまったかも~!銀行の融資承認も既に出ているようです。

業者さんに、「販売図面ってあります?」と聞くと、「エヘヘっ・・・」と笑っています。
また今回も作ってないんですね。

今回の物件を買った方のプロフィールをヒアリングすると、「あ~、先代の頃からご縁のあった方ですね」ということでした。こういう世界もホントにあるんですね。図面も資料もなくて、なじみのお客さんに口頭だけで売ってしまう世界。

我々サラリーマン系の大家さんはどうしても健美家とか楽待といったポータルサイトで物件を探しがちです。でも、ブツ元になる地元の不動産屋は「マイソク」すら作らずに、なじみのお客さんに口頭商売で物件を売りさばいています。うーん。ほんとの未公開物件ってこういうことなのか~と理解した瞬間でした。

恐らくブツ元は、売り物件の情報を仕入れたら、以下のような順番でアクションを展開するのでしょう。

①今回のように馴染みの客に内々で紹介して売る
②それがムリなら自社HPに掲載する
③それでもムリなら賃貸募集で枠を買っているアットホームやホームズに掲載する。

ここまでのアクションは全て「両手」狙いですね。「両手」取引とは、売り主から専属専任媒介依頼を取り付けて、更に買い主まで自社で探し当てられたら仲介手数料が売り主と買い主の「両者から」得られることを言います。仲介手数料の上限は法律で3%+6万円に定められているのですが、これが倍の6%+12万円になるのでオイシいのです。

「仲介手数料は片手でもいいから売り主のために早く売ってあげたい!」な~んて奇特な業者は少数派で、多くは売り主の意向を無視してでも自社の両手狙いを貫徹するため③の段階に留めておくのだと思います。

こうした業界構造のなか、一部のウルサい売り主の物件だけが投資家専門の客付け業者に流れ着いて、健美家とか楽待に掲載されるのだと思います。

我々の商売は仕入れが命ですが、改めて元付けさんレベルでの物件探しが重要だ!と思いました。

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