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おはようございます。ぺんたです。

これから先、日本が景気回復していきデフレからも本格的に脱却したとき金利が上昇します。
デフレ脱却は喜ばしいものの、賃貸経営で金利の上昇は損益に直結するので深刻です。いままで金利上昇のインパクトを考えていなかったので今回は実際に計算してみました。

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はじめに2つのケースからです。

最初は私が多用している政府系金融機関のケース。
2%前後の中程度の金利で、長くても15年ほどの融資期間で、5年毎に見直す変動金利です。

2つめのケースは高金利・長期融資の代表格。スルガ銀行のケースです。
4.5%で30年融資程度の長期融資が可能。変動金利です。

これら2つのケースで、借入後満5年経過時点で金利がそれぞれ1%上昇した場合、返済月額がどれくらい増加するのかを計算してみました。

①政府系金融機関のケース

融資額想定 : 1億円(元利均等返済)
融資期間 : 15年
当初金利 : 2%
5年後金利 : 3%
当初返済額 : 643,508円
上昇後返済額 : 675,053円
返済増加額 :   31,545円
増加率 :  4.9%↑
総返済額 : 119,561,078円

②スルガ銀行のケース

融資額想定 :1億円(元利均等返済)
融資期間 : 30年
当初金利 : 4.5%
5年後金利 : 5.5%
当初返済額 : 506,685円
上昇後返済額 : 559,648円
返済増加額 :   52,963円
増加率 :  10.5%↑
総返済額 : 198,188,051円

やはりスルガ銀行のケースが、金利上昇の影響をより多く受けることがわかります。金利というよりは期間の長さが複利で効いてくる感じですね。(しかし総返済額の違いにはビックリですよね)

もともと返済比率を低く組み立てている方だったら返済額が10%上昇しても支払いに困ることはないでしょうが、仮に返済比率が60%超えしている方などはキャッシュフローベースで赤字転落する可能性がありますね。

スルガを使われている方は、日本がデフレから脱却する前に借り換えされることをオススメします。


次に計算したのは新築物件ばかりをフルローンでずっと買い増して来た大家さんのケースです。以前のエントリーでご紹介したセミナー講師先生です。

■以前のエントリー 「新築は難しい①」 

この方、累計投資額が5億円にも上るのに、手のこりが現状金利のままでも700万弱しかないという状態です。
この方はいくつもの新築アパートを順次買って行かれたのでシミュレーションが難しいのですが、いささか雑ながら5億円の木造アパートを同時大量購入したという想定で計算してみます。

③新築フルローン大家さんのケース
 
融資額想定 :5億円(元利均等返済)
融資期間 : 25年
当初金利 : 2.5%
5年後金利 : 3.5%
当初返済額 : 2,243,083円
上昇後返済額 : 2,454,155円
返済増加額 :    211,072円
増加率 :  9.4%↑

入居率が全く変わらなくても金利が上昇するだけで毎月の手取り収入が21万減少することになります。21万円×12ヶ月=252万円の年間返済増なので、700万円の手取りが448万円に激減します。

しかもこの方の物件はまだ新築後5年以内の物件ばかりなので、賃料は新築プレミアムのままです。以前書いたように、これから本格的に賃料下落にさらされますし、経年変化による修繕費の増加にも見舞われます。

■以前のエントリー 「新築は難しい②」

つまり現在よりも売り上げが減少していくにも関わらず、修繕費というコスト増、金利上昇による返済額増が同時にやってくるので448万円の手取り収入などすぐに吹き飛んでしまいます。実際に計算をやってみてゾッとしました。

新築をフルローンまたはオーバーローンで購入し続けると、うまく回せなくなる可能性が非常に大きいですね。事業計画の策定時には、金利上昇リスクもきっちり織り込んでおいたほうがいいなと改めて思いました。

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