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おはようございます。ぺんたです。

最近次の物件をいろいろ物色していますが中々これだ!というものに出会えていません。
今日は久しぶりに不動産投資のポータルサイトを覗いてみました。
物件検索は至福の時間ですね。時がたつのを忘れます(笑)

ところで皆さんは、物件を検索するとき「利回りが高い順」で探していないですか?

この業界歴は比較的長いほうだと思いますが、ポータルに載ってる利回りほど信用ならないものはない!というのが私の実感です。ひどいものは賃料を2倍ぐらいにフカしているものもありました。(東京の某客付け会社があまりにフカしがヒドくて訴訟に発展しているとの噂もあります。)

昔はいちいちそのエリアの競合物件をしらべて、適正な賃料で利回りを引き直したりしていましたが、もういまは面倒臭くってそんなことやってません。

私のオススメは「建物床面積の広い順」です。
3大ポータルのうち、不動産投資連合隊だけがこのソート方法に対応しています。(ここは掲載物件数が少ないですけどね)

私がよく使う「不動産ジャパン」と「アットホーム」はどちらも建物床面積の広い順ソートに対応しているので便利です。

■写真■ アットホームで床面積順に並び替えた結果の画像(一例です)
面積比較

地方の収益不動産だけに話を限定しますと、
「同じぐらい古くて」「同じぐらいの広さの住戸」は「だいたい同じぐらいの賃料」で募集されています。

もっと端的に言うと、築20年・40㎡の2DKはおおむね4万円程度で募集されているというのが地方の相場観です。(諸要素によってプラスマイナス10%程度のバラツキがある印象です。)

ということは、同じ程度の床面積の建物があったら、(築年数と田舎度が同じという前提において)そこから得られる賃料収入はだいたい同じだ!という仮説が成り立ちます。

ところが、売価については数倍の開きがあるのです。上に画面ダンプを例示しました。

2つの物件とも築年は同じ時期。建物面積も、住戸のタイプもだいたい同じです。構造も木造と恐らく軽量鉄骨なので大差ありません。

ロケーションは上の物件がド田舎で、下の物件が田舎(笑)
でも客が入れば地価は関係ありません!(笑)

これら2つの物件を見比べたら、賃料総額は10%か20%ぐらいは差が出るでしょうけど、販売価格は4倍近くの開きがあります。つまり同じ程度の床面積を持つ物件であれば、販売価格の安いほうを選択したほうが得という判断が成り立ちます。

物件探しにおいては、けっこう実用的なテクニックですよ~!

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