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おはようございます。ぺんたです。

唐突ですが、以下のスペックと外観写真を見てこのアパートの販売価格を推定してみて下さい。直感でけっこうです。

・2008年7月築(築7年!)
・敷地面積 1260.17㎡ (公簿)
・延床面積 490.6㎡
・1K(30㎡)×16室
・駐車場全戸分あり
・バス・トイレ別

■写真■ 外観はこんな感じです。まだまだ新築の香りがします!
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■写真■ 間取りはこんな感じ
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もしかすると首都圏の方はこんな計算をするのかもしれません。
「これだけ広い1Kは最低でも賃料4万。16室だから月64万で年間賃料768万」
「利回り10%と仮定して、7500~7600万程度か?」 

あるいは
「ぺんたがわざわざ取り上げるのだから相当安いに違いない。4000万くらいか?」
と思ったかもしれません。

実はこの物件、1400万で売られています!
思ったよりも安いでしょ。

大分県の杵築市という場所に建っているこの物件、どんなに安くとも絶対に手を出しちゃダメな物件なんです。というのも、需要がゼロに近いんです。メッチャ頑張っても満室になることはまずありません。

ここのエリアはキャノンのデジカメ工場があって、リーマンショック前には大量の派遣社員を雇っていましたが、その後海外に生産移管を進めた際、大量の派遣切りを行ったんですね。

一説には1000人とも2000人とも言われています。

大分キャノンの派遣社員を当て込んだアパートが周囲にたくさん建ったのですが、派遣切りのためどこもガラガラです。地図をご覧になればおわかりになると思いますが、大分キャノン以外には全く需要がない立地なんですね。

その後円安になったので国内生産に少し回帰しているようですが、満室にはほど遠いようです。

■写真■ こちらも需要がないとされる物件です。
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次の物件は愛知県某所の田舎にある物件です。

これだけの立派な物件が4000万で売られているので問い合わせしてみたらたった2戸しか入居していないとのこと。仲介さんに理由を尋ねると、「需要がないんです」という破滅的なお答え(笑)

少し離れたところに大学があるので学生需要を当て込んで建てられたんだと思うのですが、いま時分は田舎の大学が大都市中心部に回帰する流れが激しいんですね。

調べたらこの大学も名古屋市内に新キャンパスを構えていました。どうやらこのエリアの需要は名古屋市内にかなり移ってしまったようです。

今回ご紹介した2物件はいづれも「需要がない」「需要が消えた」という賃貸物件に取っては致命的なエリアに立地している物件です。

物件を欲しい欲しい!と思って探しているときにこんな物件に当たったら、つい調べないで買ってしまいそうですが、地方ではエリアの需給関係だけは最低限調べましょうね~。

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