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おはようございます。ぺんたです。
昨日エントリーした利回り34%物件、フェイスブックのほうで皆様からいろいろなご意見を頂戴しました。誠にありがとうございました!ほぼ全員の方がネガティブな反応を示しておられました(笑)ので、よほどのことがない限り撤退することと致します。
今日は並行して下心を持っていた物件の話です。
山口市のど真ん中という好立地の物件です。
■写真■ 平成3年築の割には外観はキレイです
首都圏の方にわかりやすく申し上げると、神奈川県庁や千葉県庁の真横に立っているようなマンションです。凄く好立地なのですが、地方なので72㎡・3DKでも8万円の賃料しか取れません。
3DK×15戸なので満室賃料は120万・月、年間で1440万円見込まれますが、現状の入居はたったの5戸です。どうやら所有者が急死(?)したのか相続でトラブっていて、経営者不在中に退去が相次いだようです。
この入居率であればもしかしたら指値がきくかも!?と思ってのこのこ出かけたのですが、飛んでもありませんでした。元の売価12,000万円に対してどんどん買い上がりが入っているそうで、利回り10%を切るかもしれないとのこと・・。
ほうほうの体で帰りました。
「誰が買い上がっているんですか?個人ですか?それとも中間省略会社ですか?」
と聞いてもニヤリとするばかりで答えてくれませんでしたが、個人では恐らく融資がつかないでしょうから中間省略で転売する会社が買い上がっているのでしょう。
地方のマイナー県で、しかもガラガラの物件でもこのような状況です。
首都圏の過熱感が地方にも伝染してきているのを実感します。
(この物件はきっぱりさっぱり撤退です。)
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■写真■ 平成3年築の割には外観はキレイです
首都圏の方にわかりやすく申し上げると、神奈川県庁や千葉県庁の真横に立っているようなマンションです。凄く好立地なのですが、地方なので72㎡・3DKでも8万円の賃料しか取れません。
3DK×15戸なので満室賃料は120万・月、年間で1440万円見込まれますが、現状の入居はたったの5戸です。どうやら所有者が急死(?)したのか相続でトラブっていて、経営者不在中に退去が相次いだようです。
この入居率であればもしかしたら指値がきくかも!?と思ってのこのこ出かけたのですが、飛んでもありませんでした。元の売価12,000万円に対してどんどん買い上がりが入っているそうで、利回り10%を切るかもしれないとのこと・・。
ほうほうの体で帰りました。
「誰が買い上がっているんですか?個人ですか?それとも中間省略会社ですか?」
と聞いてもニヤリとするばかりで答えてくれませんでしたが、個人では恐らく融資がつかないでしょうから中間省略で転売する会社が買い上がっているのでしょう。
地方のマイナー県で、しかもガラガラの物件でもこのような状況です。
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物件わかりました! ヴィラ○道ですね。
元の売価12,000万円ですか!
ここは土地が378坪なので坪単価15万円で5,600万円の価値しかないと思います。5,000万円でも買えないですね。地元民はとてもとても。3,000万円でキャピタルゲインが見込めるのでようやく触手が動くくらいでしょう。
山口市の中心部はここ20年でさびれ続けています。10年後もっと寂れると思います。おやめになられるのが賢明です。
私は以前別の地方でヴィラ◎道と同じ規模の低入居率物件を4000万で購入したものですから、その夢よ再び!(笑)と思ってノコノコ出かけました。
やはり地元の方でも5000万程度の目線なのですね。意を強くしました。
それにしてもこの物件、販売価格は12000万なのですがオークションのような形式らしく、誰かが高値の札を入れると販売期間が2週間延長されるそうです。私が行った時点で13000万円台とのことでした。最終的には14000万台になるのではないでしょうか?
恐らく東京の初心者がはめ込まれてしまうのでしょうが、こんなの買ったら即死だと思うんですけどね~。
ババ抜きをしているようなオークションですね。地元はだれも見向きもしません。あのアパートの筋の道を西にたどってください。空き地がたくさんあります。それだけ需要がないのです。家賃はせいぜい月五万円とれればと思います。
将来性がある物件とはとても思えないです。間取りも畳が2部屋あり、かなりのリフォーム料金が必要ですね。