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おはようございます。ぺんたです。

私、ここ2年で急速に大規模化しましたが、それよりもずっと前から大家業は始めています。業界歴は長いんです。

2004年にいきなり一棟アパートを買って業界デビューしました。でも鳴かず飛ばずで一度撤退しました。その後戸建てや区分マンションを手堅く現金買いして細々と再デビューし、2年ほど前からようやく大規模化にチャレンジしています。

その一棟アパートではいま思うと地方不動産投資のポイントを全て外していました。
恥ずかしいのですが、自戒を込めて記事化しますね。

■写真■ 2004年、最初に買ったアパートです。
成東のアパート下見 044
成東のアパート下見 027
成東のアパート下見 026

千葉県の九十九里近くにあった木造アパート2DK×6戸で1600万でした。
賃料3.8万円で満室利回り17%ほどでしたから「これはお宝だ~!!」と飛びつきました。

ファイナンスは千葉興業銀行にお願いしました。
フルローンです。意気揚々とアパートオーナーデビューしました。

ところがこの物件、駐車場がない物件でした。いま思うと自殺行為です。
地方のファミリー物件では駐車場が全戸分あるのは「大前提」。共稼ぎ夫婦が多いことから全戸2台分の駐車場が望ましいと言われています。

案の定苦戦しました。ほんの一瞬だけ5戸入居になりましたが、あとは大概4戸入居です。仲介店に営業してもADをはずんでもそれ以上は埋まりません。つまり入居率66%です。

しかも銀行融資は返済期間9年!で組んだので、毎月の返済は満室時家賃の72%にも上ります。バカですよね~。いくつかの銀行に話を持ち込んだのですが千葉興業銀行しか融資してくれず、そこがギリギリ9年しか融資してくれなかったのです。

入居率66%で返済比率72%だったら毎月確実に赤字です。当時は苦しかったですね~。

けっきょく数年後に売却してアパート経営から撤退しました。
近所の土地を駐車場用地として買収し、駐車場込みで1600万で売ってしまいました。売った時の清々した気分は忘れません(笑)

いま大規模化していっている訳ですが、この時の教訓を生かして経営しています。

アパートを買おう!と決意してから最初に内見した物件がこの物件でした。土地勘もないのに下調べもしませんでした。いま思うと何とも恐ろしい決断。今は、ターゲット物件の所在地に何度か足を運んだり仲介さんにヒアリング行脚を行ったりして土地勘を養っています。

駐車場は地方アパートでは最重要事項ですので必ず確保します。単身物件では戸数分と同数が基本。ファミリー物件では戸数×2台が目標です。物件に備わっていなくても近隣に借り上げできる駐車場の空きを確認してから買い付けを入れています。

そして融資。いまでは返済比率40%以下を必須要件にしています。
いま所有している全物件の平均返済比率は35%以下になっています。最初の物件が72%ですから半分以下です(笑)

手痛い失敗でしたが、現在の経営に役立っているという意味ではあれも必要な経験だったのかなぁと思っています。

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