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おはようございます。ぺんたです。
首都圏には無数の管理会社があるのであまり苦労されないでしょうけど、地方ではちゃんとした実力のある管理会社がほんの数社しかないことがあります。（小さな街では1社もないことさえあります。）
力のない管理会社だとどういうことになるか・・・というのが本日のテーマです。
山口県である都市の物件を検討したときのことです。入居率25％の長期売れ残り物件だったので近隣を調査していたらすぐに分かったことがありました。
それは・・・
「この物件の管理会社が管理している物件だけ非常に空室率が高い」ということでした。身もふたもありませんが・・・ｗ。
実は以前にも同じような事象を見かけたことがあります。鳥取県の境港市という小さな街で調査をすると、とある管理会社が担当している物件に限ってガラガラ・ボロボロ物件の比率が非常に高かったのです。
■写真■ 境港市というとCMの「ベタ踏み坂」が有名です。
■写真■ 「げげげの女房」がブームの頃は水木しげるロードも有名でした
飛び込みでその会社の専務さんに話を伺うと・・・、
「うちは境港で一番歴史があって市内全員がうちのことを知っている」
「だから広告しなくてもお客さんが来店してくれる」
「賃貸の主顧客は店頭に来られた方」
「自社ホームページに掲載することが最大の広告」
「アットホームやSUUMOに掲載したことがあるが効果がなかった」
とおっしゃいます。昭和の伝統を大事にされているようです（苦笑）
「御社ホームページのユニークユーザー数とページビュー数は1日どれぐらいですか？」と伺っても、「何ですか？それ？」という反応・・。
（ダメだこりゃ）
他の会社に聞き込みすると、「S社さんは自社だけで賃貸物件を抱え込んで、我々が客付けをしようとしても断られてしまいます」ということ。
他社の客付けはお断りすることで、入居者からの仲介手数料と大家からの広告宣伝費を両方得ようとしているのでしょうが、大家さんに不利益を与えていることになります。とんでもないことです。
イマドキのお客様は一部の方を除き、ネットで物件を検索してから内見しますよね。ですからポータルを中心としたネットに掲載されていないとお客さんの目に触れないですから、ある意味存在しないも同然になってしまいます。
自社ホームページに載せているからといっても見に来る人はほとんどいないのでやはり存在しないも同様になってしまいます。
「ポータルに掲載しない」＆「他社紹介を断る」→「入居が進まない」→「オーナーの資金繰りが悪化」→「リフォームもできない」→「値下げもできない」→「苦しくて手放す」→「管理会社に売却の相談」→「管理会社が売却手数料を得る」という流れになっていると感じました。
入居付けの能力がない管理会社が結果的に売却手数料を得るというのは何とも脱力する構図です・・・。
さて、山口県の物件に話は戻ります。
私が資料請求をする前に売れてしまったのですが、このブログをきっかけにこの物件を購入された大家さんとお知り合いになれました。私が想定していたよりも安い価格で購入されていて、リフォームも完了済み。さすがです。
ところが話が管理会社に及ぶと、私が危ないと思っている管理会社さんとそのまま委託契約を結んだとのこと・・・。
募集方法を伺うと思った通りです。地元密着で義理人情に厚いので管理戸数は多いのですが、募集は事実上自社ホームページのみ。9月に購入されてから現在まで内見はゼロということで、危ない危ない！
この管理会社の看板がついている物件はガラガラ比率が非常に高いのです！たいへん失礼でおせっかいだとは思いながらも私の見方をお伝えし、うまいこと他の管理会社に変更することをお勧めしました。
3月までに満室にできると良いのですが・・・。
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「この物件の管理会社が管理している物件だけ非常に空室率が高い」ということでした。身もふたもありませんが・・・ｗ。
実は以前にも同じような事象を見かけたことがあります。鳥取県の境港市という小さな街で調査をすると、とある管理会社が担当している物件に限ってガラガラ・ボロボロ物件の比率が非常に高かったのです。
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とおっしゃいます。昭和の伝統を大事にされているようです（苦笑）
「御社ホームページのユニークユーザー数とページビュー数は1日どれぐらいですか？」と伺っても、「何ですか？それ？」という反応・・。
（ダメだこりゃ）
他の会社に聞き込みすると、「S社さんは自社だけで賃貸物件を抱え込んで、我々が客付けをしようとしても断られてしまいます」ということ。
他社の客付けはお断りすることで、入居者からの仲介手数料と大家からの広告宣伝費を両方得ようとしているのでしょうが、大家さんに不利益を与えていることになります。とんでもないことです。
イマドキのお客様は一部の方を除き、ネットで物件を検索してから内見しますよね。ですからポータルを中心としたネットに掲載されていないとお客さんの目に触れないですから、ある意味存在しないも同然になってしまいます。
自社ホームページに載せているからといっても見に来る人はほとんどいないのでやはり存在しないも同様になってしまいます。
「ポータルに掲載しない」＆「他社紹介を断る」→「入居が進まない」→「オーナーの資金繰りが悪化」→「リフォームもできない」→「値下げもできない」→「苦しくて手放す」→「管理会社に売却の相談」→「管理会社が売却手数料を得る」という流れになっていると感じました。
入居付けの能力がない管理会社が結果的に売却手数料を得るというのは何とも脱力する構図です・・・。
さて、山口県の物件に話は戻ります。
私が資料請求をする前に売れてしまったのですが、このブログをきっかけにこの物件を購入された大家さんとお知り合いになれました。私が想定していたよりも安い価格で購入されていて、リフォームも完了済み。さすがです。
ところが話が管理会社に及ぶと、私が危ないと思っている管理会社さんとそのまま委託契約を結んだとのこと・・・。
募集方法を伺うと思った通りです。地元密着で義理人情に厚いので管理戸数は多いのですが、募集は事実上自社ホームページのみ。9月に購入されてから現在まで内見はゼロということで、危ない危ない！
この管理会社の看板がついている物件はガラガラ比率が非常に高いのです！たいへん失礼でおせっかいだとは思いながらも私の見方をお伝えし、うまいこと他の管理会社に変更することをお勧めしました。
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