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おはようございます。ぺんたです。
物件取得のために久しぶりに銀行回りをするつもりです。

融資付けまで仲介業者に頼る初心者が多いようですが、私は地方に特化しているせいか融資に詳しい仲介業者さんに会ったことがありません。

「先日のお客様はXX銀行が積極的に融資する・・・とおっしゃっていました」という程度の情報しか持っていないので正直なところ役に立ちません。ですから自分で探します。

銀行を訪問して商談する際に気をつけているのは以下の2点です。

・スーツ着用
・資料はバッチリそろえる

■写真■ 私はスーツ着用で訪問します。
suit

スーツというのは本当は必須ではないと思ってはいますが、銀行員の中には身なりで人を判断する方がいるようなので、念のためにそうしています。

友人が法人を新設し、口座を作るために銀行まわりをした折り、全ての銀行から断られて途方にくれていました。ところが知人の大家さんから注意されスーツ着用で訪問したところ一発で承諾が得られたそうです。(それ以前はTシャツにサンダルで訪問していたそうです・・・。)

こんな事例を身近で知っているだけに念のためスーツを着ていくわけです。

また資料は銀行が欲しがる資料を網羅して、初回訪問時にぜんぶお渡しします。
持参するのは以下のようなものです。

私の職務経歴書:これ忘れがちですが先方はどこの馬の骨がやってくるか警戒しているわけですから、自己紹介が必要だと思います。どんな会社でどんな仕事をやって来たか、賃貸経営はどんな方針で行っているかを網羅的に記載します。

通帳写し:保有している現預金がわかるように、主だった口座について通帳写しを持参します。

所有物件の一覧資料:経営の全体像をイメージしてもらうために一覧を作成します。「購入価格」・「入居状況(何室中何室入居中)」・「直近の賃料収入」・「返済月額」などを一覧にし、それぞれ合計を算出しておきます。
加えて全体の返済比率、全体の平均利回りなども記載しておきます。

所有物件毎の詳細資料:購入当時の販売図面、登記簿謄本、固都税資料、返済予定表、管理報告書(入居状況と賃料収入のエビデンスとして)

購入物件資料:買いたい物件の販売図面、登記簿謄本、固都税資料等

購入物件の経営方針:事前に簡単なエリアマーケティングを行って地域特性や競合状況などを把握していますから、「この物件を買ったらこんなやり方で○ヶ月後には満室にします」というのを、パワーポイントで作ります。

融資希望額・希望条件:金利何%程度で、何年ローンでいくら貸して欲しいのかを明示します。たいがいフルローンかオーバーローンです(笑)

融資希望に添った返済予定表:ローン全期間分

融資希望に添った収支シミュレーション:取得後10年間程度の収支を何パターンか作成します。「希望通りの金利で満室が続いた場合」・「金利が4%程度に上がり、入居率が80%に落ちた場合」などです。ベストケースだけでなくワーストケースでも収支が回る!ということをアピールして、「ぜったい焦げ付かせません!」と申し添えます。

過去3期分の決算資料:初出時には記載を漏らしていました。済みません。確定申告書と青色申告書を3期分持参します。

こんなところでしょうか??

いちばん力を入れるのはエリアマーケティングの部分です。

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