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おはようございます。ぺんたです。

次に購入する物件をいくつか並行して追いかけているのですが、そのうちの一つが徐々に進んでいます。
(先日ご紹介したテラスハウスの物件です)

ファイナンスは某銀行さんにお願いしています。融資条件から保証協会の保証付きになります。保証内諾が得られたとのことで、昨日は先方の担当者との面談でした。(保証協会を初利用するときには面談が必須だそうです)

面談の前日のことです。銀行の担当者から電話がありました。
「明日の面談ですが、当行が保証協会さんに提出した資料をポストに投函しておきますので予めご一読下さい」とのことでした。

資料はかなり詳細でした。銀行内部の台帳資料か、保証協会の指定様式?をそのまま私にコピーしてくれたようです。(こんなの顧客に渡して大丈夫かいな??w)

■写真■ 資料の中身は大きく2種類でした。
shiryou

ひとつは所有物件毎の収益シミュレーションを30年間にわたって行った資料。入居率を5年毎に下げていくことによってストレスをかけ、売上を相当保守的に見ている資料です。

現時点での入居率を90%とし、5年後80%、10年後70%になるという前提で計算しているのですが全物件を合計したものを見るとそれでもある程度のキャッシュフローが出る形になっています。(ラッキ~!w)

特徴的なのは残債務を何年で返済できるか=償還能力年限が1年毎に書いてあり、その時点で経営者の私が何歳になっているかも明示されています。償還能力年限とは、「その時点での残債務÷(税引き後利益+減価償却費)」で計算しているようです。

私の場合はスタート時点で16.2年の償還年限、それが1年毎にほぼ1年づつ減っていき65歳で残債がほぼゼロになるシミュレーションでした。

もうひとつの資料は所有物件の評価額を集計したもの。ほとんどを固定資産税評価額で評価しています。
小さなバランスシートがついており、「手元資金と所有物件評価額の合計が4.2億(うち含み資産が1.1億)」。「借入額(今回の物件分も含めて)2.8億」、「差し引き純資産額が1.4億」と書いてあります。

銀行は含み資産を評価しないものなのだと思い込んでいましたが、この銀行は固定資産税評価額ベースの含み資産を読み込んで審査しているようです。ただし時価評価はやっていないみたいですね。今回の資料は銀行の内幕を覗けたようで面白い体験でした。

■写真■ 固定資産税評価額と購入価格の差が含み資産です。
固定資産税

しかしけっこう数字の間違いが多く、2つの物件で耐用年数残を間違えていました(笑)
銀行さん、われわれ大家もしっかり頑張るから、銀行さんも頑張ってね~!と思った一日でした。

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