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おはようございます。ぺんたです。

大家さんだったら一度は利用するだろう日本政策金融公庫さん:略して政策公庫さん。ここは比較的積極的に融資をしてくれるのですが、物件を決済するときの使い勝手がいまひとつと言われています。いわゆる「同時決済」ができない支店が未だにあるそうなんですね。私の知っている限り、政策公庫さんの決済パターンは3つあります。

■画像■ むかしは国民生活金融公庫:略して「こっきん」と呼ばれていました。
kouko


3つのパターンをご説明する前に「同時決済」についてちょこっとご説明を・・・。

住宅ローンで自宅を購入された方はお分かりだと思います。決済する時に銀行の支店に関係者が全員集合し、書類を確認したうえで買主の口座に融資が下ります。でもってすぐその場で売主の口座宛に振り込みを行います。フルローンやオーバーローンで買う時には多額のお札をほとんど見ることなく決済が終了します。これが同時決済です。「融資と決済と登記手続き開始が同日」という意味なのでしょう。不動産の取得には非常に便利です。

と前フリをしておいて3パターンのご紹介に入ります。

①融資額の一部を決済日に融資して、のこりは後日パターン

私は経験したことがないので以下は伝聞ですが、融資額を2度にわけて出す支店が未だに多いそうです。さすがに大都市圏の支店ではあまりやっていないようなのですが、地方のマイナー支店ではこの手法が残っているとか・・・。
たとえば3000万の融資を出していただく場合、決済日までに2000万。残り1000万は後日別途融資というパターンです。当然決済日には1000万ショートするわけですから、買主がどこかからつなぎ融資みたいなものを別途調達してこないといけないのです。なんとも不可解ですが、政策公庫さんの伝統的な融資手法です。

②決済日当日に全額小切手で出してくれるパターン

私がやっていただいたのはこのパターンです。非常に助かりました。
しかも手数料(400円か500円/枚)さえ支払えば複数の小切手にばらしてくれるのです。ですから、「仲介手数料の1枚」「司法書士の1枚」「買主用の1枚」などに分けて発行してもらい、それぞれを相手に手渡せば決済完了!
ふつう、銀行さんで同時決済をやるときには振り込み手続きを行ったあと、売主口座へ着金したかどうかを確認するまで30分ほど雑談でヒマつぶしする必要があります。ところが小切手の場合は手渡して即完了ですから非常にスピーディーです。
ただし売主のおばあちゃんが決済前に、「小切手なんて危ないからぜったいに受け取らない~!」とヒステリックになってしまったので、説得に手を焼きました。仲介さんが「危ないのは手形です」(笑)と念入りに説得してくれたので無事決済できましたが。

③決済日前日に全額融資のパターン

知り合いの大家さんが何人かこのパターンだったそうです。指定の銀行口座に前日夕刻までに融資額が全額入金していて、決済日当日に売主口座に振り込んで終了。。。
いやあこういうやり方で大丈夫なのでしょうか??買主が決済に出ず、お金を持ち逃げしたらどうするんでしょうね・・・??公庫さんならではの保全措置を講じているのかもしれませんが。
そういえば、にほんねこさんという知り合いの大家さんも私と同じ福岡支店を利用していると思うのですが、この方の場合は前日着金だったそうです。もしかすると大都市の支店では③が標準的で、金額が大きいとかいう理由で持ち逃げ防止をする場合だけ②に変更するのかもしれませんね・・・。当て推量ですが。

ここであげた3パターン以外にも独特なやり方があるかもしれませんね。

最後にちょこっと補足です。
政策公庫さんは金融機関ですが銀行機能は持っていません。つまり政策公庫さんで振り込み手続きなどは出来ませんから、決済時には政策公庫さんに集まるというよりは、どこかの民間銀行さんを間借りするような形で行われるようです。①と③のケースがそうですね。(普通は買主側の銀行でやるのですが、売主側の銀行でやる場合もあるようです。)

民間銀行さんに「応接を使わせて下さい」とお願いするのは買主か仲介さんが調整しないといけないようです。面倒ですね。

②の小切手の場合は公庫さんが予め小切手を振り出しておいて貰えるので、政策公庫の支店に集まってパッパッと決済が終了しました。ただ小切手方式は政策公庫さん側もあまりやったことがないらしく、同時決済の取り仕切りはマニュアルを読み上げながらやっていました。若い担当者が汗だくになっていたのが微笑ましかったです・・・w

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