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おはようございます。ぺんたです。

今回取得した物件では、ある地銀さんからオーバーローンを出して頂けました。営業担当者や調査役レベルでは数日でゴーサインが出たのですが、本決裁の段階で融資部長が難色を示し3日ほど結論が遅れました。

その理由はいくつかあって(中には笑えない理由もありましたが)、真面目な理由の一つは、
「この物件を取得して本当に満室に出来るのか?」
「どうやって満室にするのか?」というところです。

どこの銀行さんでも同じような懸念を持たれることが多いので、そういう場合には自分の考えを詳細なレポートにして提出するようにしています。今回もA4で6ページのものを書いて提出しました。ご参考までに2枚分ほどチラ見せさせていただきます(笑)

■写真■ レポート1ページ目
20151202120715report1-1



 



















■写真■ 2ページ目
20151202120833report2-1























ボケボケですみません(笑)
地図上の赤いマス目が単身者の集積地で、私の物件は両方ともど真ん中にありますので「需要はちゃんとあります」と説明しています。

どちらのエリアも大学が近く新築物件の建築ラッシュですので「新築に負けてしまって埋まらないんじゃねえの?」という突っ込みを予想して追加したのが折れ線グラフです。これは大学生への仕送り金額が年々減っているグラフです。

「新築は根強い需要があるものの、親世代の貧困化により仕送り額が年々減っているのでちゃんとメンテナンスした中古物件のほうが競争力がある」と説明しています。へ理屈とナントカはどこにでもつくといいますが、言い切ることが肝心です(笑)

これ以外にも物件のリフォーム方針、賃料設定、近隣の競合物件、募集経路等について詳述して担当さんに提出しました。

こういうレポートを書くのはそれなりの時間もかかるのですが、担当さんが口頭で説明するよりもグラフや図入りのほうが説得力がありますし、何より銀行中枢に私の考え方を直接伝えられるので、融資判断の局面では非常に効果が高いと思います。

担当さん曰く、「あのレポート以来行内では、ぺんたさんをプロ経営者とみています」とのこと。嬉しいですね~!(サラリーマン時代に鍛えてくれた上司の方に感謝です。)

ということで、どうしても欲しい物件が出た時は融資獲得のためにこうした努力をしています・・・というお話しでした。

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