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おはようございます。ぺんたです。

先日は知人の紹介で、すごい物件を買った方の物件を見学させていただきました。
建物のほうは評価がほとんど出ないそうなのですが、土地の評価額だけで購入価格をどえらく上回るそうです。しかも現状満室!つまりすぐに転売したとしてもすぐに利益が出るレベルの物件というワケです。

こんな猛烈な物件が公開物件だった!ということですので、私を含めた投資家の皆さんは猛烈に反省すべきです(笑)お宝は今でも人知れず転がっているものだと。こういう物件を探し当てられる眼力を養いたいものです。

私が主戦場にしている地方の中小都市などは土地はいくらでもありますし、坪3万円程度から転がっていますので土地の価値に注目することなどほとんどないのです。この方の物件を見学させていただいている最中にも、「地方で"土地値以下"物件って、広大な土地にアパートがポツンと建っているようなものなのか?」と想像して密かに笑って(笑)

そういえばアパートの新築に対する認識も都会と地方では異なっていましたね。

■写真■ アパートの新築に対する見方も好対照でした
HA14032201

私はよくこのブログを通じて、「安易に新築に手を出したらいかん」「新築が一番難しい」と書いております。それはこのブログの主テーマである人口20万人以下の地方都市では新築をフルローンで経営するのは難しいよ・・・と言う意味で書いているのですが、その論拠は概ね以下の3点によるものです。

①地方では10年で家賃が半減する

新築プレミアムが取れる期間を過ぎると急速に賃料が下がってしまいます。10年から15年で概ね半額近くになると考えたほうが良いでしょう。私の鉄骨物件は平成バブル期の物件ですが、24㎡の1Kを新築当時は7万円で貸していたようです。それが今では3万円なので当時の4掛けです(苦笑)

②地方ではやたらと新築が建つ

そもそも土地が余っていますし、 休耕田をつぶしてアパートを建てるといったケースがやたらと多いのです。アパートメーカーの攻略エリアになっているところでは、次から次にアパートが建ち、供給過剰を起こして全体の相場を押し下げます。(だから①のような現象につながるのでしょう)

③地方では土地値が安いから、物件評価額が残債を下回りがち

地方では地価が非常に安いですから、新築物件においては評価額の大半が建物価値ということになります。物件全体の7割とか8割を建物が占めるなんてザラではないでしょうか?そうなると年を追う毎に建物価値がガンガン滅失していきますので、評価額が残債を下回る確率が高くなります。
そうなると売価よりも残債が大きい状態になりますので売りたくても売れない苦境に立たされてしまいます。

こういう視点から「地方では新築を建てるのは慎重に!」 と申し上げている次第です。ところが大都市の方は全く違う視点を与えて下さいました。(以下は大都市中心部の話として読んで下さい)

まず①家賃の下落ですが、大都市では新築時からの家賃下落が2割程度じゃないか?ということでした。もちろんエリアによってバラツキはあるでしょうが、地方ほどは落ちないようです。

よく考えたら大都市は人口が密集しているからアパート建設に好適な広い土地などそうそう出て来ません。従って建設ラッシュになることもないのでしょう。よって②の供給過剰も起こりにくい・・・。

そして最後の③ですが、大都市では地価が相対的に高いので、長期ローンを組んだとしても最後には高額な土地が残る(=評価額が残債を下回りにくい・・・)ということでした。

なるほど~、そういうメカニズムだったら地方で稼いだお金を大都市中心部に突っ込んでもいいかも!と思いました。

ただしこれは大都市中心部のお話ですよ~。大都市周辺部になると田舎と変わらないようですから立地選定にはご注意を!


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