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おはようございます。ぺんたです。

このブログを始めて10ヶ月経過します。こんなに続くとは思ってもいませんでした。ネタというのは探せばあるもんですね~。自分でもびっくりしています。

物件購入ネタ・融資ネタは鉄板です。皆さん興味があるのでしょうね・・・。逆に読まれないのが、地道な活動とかきめ細かな管理だとか、私が考えたことの考察記事とか・・・。私は後者のほうに軸足を置いているのですが…。

それはともかく、今日のネタはすごく貴重な視点だと自分では思っていますので興味のある方はぜひ読んでみてください。

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我々大家さんの多くは融資を受けた際に、「どれだけの返済比率か?」とか「どれだけ手のこりがあるか?」ということには興味がありますが、長期間経過後に残債がどれだけあるか?ということにはかなり無頓着な方が多いですよね。

下の図は、1億のお金を30年返済で借りた場合、20年後にどれだけの残債が残っているか?というのをシミュレートしたグラフです。金利別に残債が変わって来ますから、元利均等で「1% 」・「2%」・「3%」・「4%」・「4.5%」の場合を計算してみました。

■グラフ■ 20年後の残債を計算してみました。金利別に折れ線が異なります。
20年後の残債比較

4.5銀行で1億円借りて、そのまま20年経過すると残債が4800万ちょっとですから大まかに言うと半分残っていることになります。

一方、都市銀行の金利水準である1%で借りると、20年後には3600万。ほぼ経過年数通りの3分の1しか残債が残っていないことになります。

この数字を見て、「やはり長期・高金利のローンはやめたほうがいい!」ということは恐らく全員の方が思われるでしょう。それはその通り。4.5銀行で借りっぱなしにするのはよくありません・・・・。

でも私がこのグラフを作ってみた意図は別のところにあります。物件の掘り起こしをしている時に、売主さんの残債を推定して、価格交渉を有利に運ぼうという発想からなのです・・・。

「売りたいと言っている物件があるんですが、価格がまだ決まっていないんですよ」という物件に一度出会いました。

街を散策していてガラガラ物件に出会って食指を動かしたこともあります。どちらも交渉次第でお宝物件になり得るケースです。

そういう場合って、売主様が経営に失敗してうんざりしていることが多いですから、非常に安い価格で買える可能性があります。しかし先方もローン残を抱えているのでそれ以下では買えません。つまりローンの残債をきちんと推定することが交渉を上手く運ぶための大きな指標になり得ます。

登記簿謄本には抵当権の設定額と金利が書かれています。
ローン年数は書いていませんが、平成初期の物件ですと新築時に概ね30年で組んだとみて間違いありません。だとすると登記簿謄本の情報を元に残債を大まかに把握することは何とか出来そうです。

金利1%で20年後の残債比率36%
金利4.5%で20年後の残債比率48%

この数字だけ覚えておけば、交渉の場でうまい指値が反射的にできそうな気がします

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