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おはようございます。ぺんたです。

「良い商品を作りさえすれば売れる!」という幸せな時代は昭和とともに過ぎ去りました。今やモノやサービスがあふれていて需要が足りない時代です。ノーベル賞級の画期的な新技術を採用した新商品でも、誰にも告知されなければ当然ですが全く売れません。

  ◎関連記事リンク◎ 入居付けの考え方を整理①
               入居付けの考え方を整理②商品編

一般的にメーカーさんがある商品を大量販売しようとするとき打ち出す販売促進策といえば、おおまかに言って以下の2つだと思います。

①できるだけ多くの量販店(イオンやヨーカドー、ダイエーなど)の店頭に陳列する
②一般客向けにテレビCMを大量投下して、商品の存在を告知する

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お客さんが買い物で量販店を訪れたときに陳列されている商品を発見し、購入する・・・・という流れになります。

我々大家業でも基本的に同じ構造だと私は思っています。ただし形が少し違っていて、①・②を兼ねているのが不動産ポータルサイトです。アットホームやSUUMO、ホームズといったサイトですね。これらの不動産ポータルサイトを中心として、ネット対策にどれだけ力を割くかが入居付けの生命線になるのではないでしょうか?

■ネットに載らなければ存在しないも同然

私が若かった頃はインターネットはありませんでしたので、仲介店にまず訪問し、賃貸図面を見せてもらう方法が一般的でした。しかし今は90%以上の方がネット上で予め自分の希望条件で検索を行ってから見学希望を連絡してくると言われています。そんな環境ですから、何らかの形でネットに掲載されていないとその物件は存在しないも同然になってしまいます。

首都圏や大都市圏の皆さんには信じられないでしょうが、私がターゲットにしている地方の中小都市では、管理会社に丸投げをして、ネットに掲載されようがされまいが全く無頓着な大家さんが非常に多いのです。物件購入時の仲介業者にそのまま管理をお願いするパターンが多いんですよね・・・。中小都市の仲介業者さんは「売買」で食べているところが多く、「賃貸」は社長の奥さんの仕事・・・当然ですが奥さんにプロフェッショナリズムは期待できずに空室を多く抱えることになってしまいます。

管理会社を選定する際は最低限、「ネット掲載できるか」「賃貸仲介に力を入れているか」くらいはチェックしたほうが良いと思います。

■複数のポータル掲載が望ましい

首都圏の管理会社さんは1社で複数のポータルサイトに掲載できるところが多いと聞きます。
ところが地方の管理会社さんは、ポータル1社としか契約していないところが多く見受けられます。私が契約している管理会社さんも、SUUMOだけとかアットホームだけとなっています。

皆さんの日常の買い物を思い起こしていただきたいのですが、だいたい馴染みのスーパーが決まっていてほとんどそこで済ませるのではないでしょうか?(まれに欲しい商品がないときだけ他のお店に行ったりして・・・)
賃貸物件探しで同じことが起きているとしたら、SUUMOをひいきにしているお客さんはアットホームしか契約のない管理会社の物件にアクセスできないことになってしまいます。

私は管理会社さん以外の仲介店に挨拶回りをすることがありますが、単に「よろしくお願いします」と頭を下げるだけでなく、その会社さんが使っているポータルサイトへの掲載をお願いして回ります。撮影済みの室内写真データをお渡しします。運良く掲載していただければ、「イオンだけでなくヨーカドーにも陳列してもらった」のと同じ効果が得られますもんね~。

■ただ掲載すればいいわけでもない

ポータルにただ掲載すればすぐに反響が来るわけではありません。物件の特徴を端的に伝える「タイトル部分」の表現の巧拙や写真の枚数、写真の撮影手法など、仲介店側に掲載のノウハウがないと反響は得にくいようです。いまの管理会社の前の店長さんなどは、2~3ヶ月にいちど写真を再撮影して入れ替え掲載していました。その度にアクセス数が上がっていましたので、そういうマメな作業も本当は必要なようです。

■検索されやすい商品作りを

いまどきのポータルサイトはかなり詳細な検索機能がついています。そこでお客さんが必要とする装備のところにチェックを入れて検索すると該当する物件が表示されるようになっていますよね?あれを逆利用して商品作りをしています。私の場合は地図検索機能で、だいたい同じ広さ・賃料の物件を表示したうえでどんどん絞り込んでいきます。

「敷金・礼金ゼロ」「エアコンあり」「駐車場あり」などは選ばれるためにもはや必須ですので最初からチェックを入れておき、あとはチェックを追加していき地図上に何も表示されなくなるまで絞って行きます。だいたいどこのエリアでも「ペット可」とか「インターネット無料」で競合物件がなくなることが多いのでそういう仕様にしてしまいます。
そうすると1DKで「ペット可」とか「インターネット無料」物件を探している人は私の物件しか選択肢がなくなりますので結果的に多く見られることになります。

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