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おはようございます。ぺんたです。

入居付けに関する連載も5回目になりました。もうボチボチ終了しなきゃいけませんね・・・。性分でしょうか?人に説明し出すと細かいことまで書きたくなってしまうので、毎回簡潔にするため何度も編集しています。おかげでお酒が進みます(笑)

さてこの連載の1回目で、
「入居付けは商品力・広告力・販売力のかけ算である」と定義しました。一般的に大家業はこれらの大部分を仲介店または管理会社に依存しています。

ところがさすがにインターネット時代ですね。これら3要素の一部、もしくは全部を大家さんが直接やっているケースが多く見受けられるようになってきました。また意識の高い仲介店の中には、「自分たちの仕事は近いうちに無くなってしまうかもしれない」という危機感を持っておられるところもあります。
入居付けの構造

■商品力のパート

これが一番わかりやすいかもしれません。私もやっている「セルフリフォーム」です。
管理会社さんにリフォーム見積もりを依頼すると非常に高い見積もりが出て来ます。高いのも当然です。職人さんの人件費+利益のうえに管理会社さんの取り次ぎ手数料が乗っかっていますから・・・。

セルフリフォームをよくやっているので、「ぺんたさんはどこでそんな技術を身につけたのですか?」とご質問を受けることが多いのですが、ほとんどネット検索です。施工方法も材料もほとんどネットで見つけられますので、いまの時代はプロ泣かせの時代ですね・・・w

自分でやることのメリットは、圧倒的なコストダウンができるというだけではなく、繁忙期に対応できる職人さんが見つからずに困ってしまうことがないとか、オーナーならではの思い切ったリフォームができるといったところにもあります。

■広告力のパート

普通のネット募集は以前書いたように、管理会社さんによってポータルサイトに掲載してもらうというのが一般的なのですが大家さんが直接ネット募集するケースも増えているようです。

Yahoo!やGoogleでリスティング広告を行い物件専用のホームページに誘導するようなやり方やアフィリエイトを活用したやり方。不動産に関係のない掲示板に物件を掲載するやり方など・・・・。奥が深すぎてとても簡潔には表現できませんが(苦笑)、先進的な大家さんは着実に実績を上げておられます。私の知人も10戸中4戸をネット直接募集で集客したそうで、時代は変わりつつありますね~!

「広告」というと以前はもの凄くハードルの高いものでしたが、ある程度のスキルがあれば個人でも容易に展開できるようになってきたということは間違いありません。

またそうしたネット活用でなくてもアナログ的に直接広告をする方法もあります。ベタですが物件に看板を掲示したりノボリを立てる、電柱にビラを貼る(許可が必要ですよw)、近所にポスティングしてまわる・・・等々。

サラリーマン時代に新築マンションの仲介営業さんと協業したことがあるのですが、彼らの重要な見込み客は「地元の人」だということでした。賃貸アパマンの場合も利便性の高い場所であればご近所の方が住み替えをする時の選択肢になり得るわけですから、上記のようなアナログな施策も非常に有効なのでしょう。

■販売力のパート

大家さんが内見対応をするケースも散見されます。素直にすごいですね。
私はいろんなところに物件がちらばっていますので内見対応はいまのところ出来ないですが、どこかにドミナント形成できたらチャレンジしてみたいと思っています。

入居者と距離感が近い大家さんは、入居者からの紹介という販売チャネルが増えるようです。私はまだこの水準には到達していませんので、今後の課題ですね・・・。

こうして書いてくると世の中にはすごい人がたくさんいるもんですね。私ももっと精進しなければ・・・。


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