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おはようございます。ぺんたです。

私が個人で大家業を始めてから丸12年経過しましたが、お恥ずかしい話ですがずっと赤字申告です。ただの一度も黒字化しておりません(笑)赤字申告を続けているのに融資を出して頂けている状態をいぶかしんだ友人が問い合わせをしてきましたのでブログネタに採用させていただきます。
(この稿でいう「赤字」とは税務上の赤字であって、キャッシュフローがマイナスというワケではありません)

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12年間ずっと赤字といってもおおむね3つのパターンに分かれます。

■最初の赤字パターン=経営に失敗して赤字

最初の2年間は経営不振で赤字&キャッシュフローもマイナスでした。千葉に買ったアパートを売却していったん小休止しました。当時はいまほど不動産投資が一般的ではなく、情報を得るための書籍やセミナーなどもほとんどありませんでした。ろくに勉強もできずに市場参入した結果、手痛い失敗をしてしまった時期です。思い出すのも嫌になりますw
このパターンを続けていたらどこも融資などしてくれないでしょう・・・。一度手仕舞って正解だったと思います。

■2つめの赤字パターン=わざと赤字

そのあと6年間か7年間はサラリーマン収入を消すために半ば確信犯的に赤字申告をしていました。築古の区分マンションや郊外の戸建てなどを中心に現金買いをし、家賃収入よりも大きな経費(主に減価償却費)を計上することで赤字化して、サラリーマン収入と損益通算して所得税の還付を受けていました。還付された資金は不動産に再投資しました。
金融機関も赤字の原因が減価償却費だと一目で分かるので、この時期の決算書を銀行に見せても特段何にも言われませんでした。

■3つめの赤字パターン=急成長による赤字

2013年から急速に規模を拡大する段階に入りました。管理状態が悪く空室が多い物件を立て直す手法を取っているが故に、「物件取得費」と「修繕費」が先にかさむいっぽうで売上の増加が半年後にかけて起こるというビジネスモデルです。満室化できた際には高収益体質になりますが、再建途上では物件取得費や修繕費がかさんで期間損益がどうしても赤字になってしまいます。このパターンで赤字を計上するときは、2点ほど注意しました。

①計画通り、きちんと満室にする

規模の拡大を決意してから最初に取得した物件は、銀行さんに提出した経営計画通りに満室にしました。その実績を資料にして次の銀行さんに持ち込み再度融資をしていただき・・・・ということを繰り返して来ました。最近では、「いままで手がけたガラガラ物件の全てを満室にしてきました」と言っています。若干カマシが入っているのですが・・・・(笑)
新たにお付き合いする銀行さんには、どんな手法を用いて満室化するのかもパワーポイント資料で解説します。それによって経営力をアピールして、後日きちんと満室化することで信頼を得ます。

②決算報告には解説書をつけてお届けする

実例でご紹介すると、2014年の(個人としての)決算は、売上高が1900万円しかないのに赤字を1300万近く計上しました。ギョッとする数字ですよね。でもそうならざるを得ない背景があったので、それをわかりやすく解説した資料を作成しました。
この年は9月末に大型物件を2棟購入しました。2棟分の売上が計上できるのは10月から12月の3ヶ月だけになってしまううえ、例によって空室が多い物件だったので売上が伸びません。にもかかわらず2棟分の取得費用とリフォーム費用は出ていきます。更に、その前年に購入した物件の外壁塗装費500万と取得税200万もこの期になってしまったので、経営実態以上に赤字幅が大きくなってしまったのです。
そうした事情をわかりやすく解説した資料を決算書に添付して各銀行に提出しました。

これらの点に注意したところ赤字決算であっても追加融資していただけております。まあ、銀行や経営状態によって千差万別でしょうから「必ず」融資して頂けるとは言い切れませんから参考事例とお考え下さいね・・・。

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