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おはようございます。ぺんたです。

生命保険会社主催の税金セミナー&賀詞交換会に参加してきました。

■写真■ 賀詞交換会というのは初めて参加しましたが、単なる飲み会でした(笑)
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不動産事業はいままで個人事業として拡大してきましたが、一定の規模になったためこれ以上は税負担が大きくなりそうだと判断して法人を設立しました。皆さんご存知のとおり、個人の不動産事業では節税策は無いに等しいものだからです。

規模が拡大していくとどうしても税金と格闘になります。融資を利用して物件を購入する我々のような大家は、特に注意しなければなりません。

法人向けには損金に算入できる生命保険が存在し、相当大きな金額まで節税することができます。そうした保険商品をよく理解したうえで適切な節税をしたいと思い、最近保険系のセミナーをよく受講しています。

こう書くと私がもの凄く儲かっているような印象を受けるでしょうけど、キャッシュフロー的にはたいしたことありません。しかし変な話なのですが「課税されやすい事業構造」になっているために警戒しているのです・・・。

私が購入する物件は平成初期のRCが多く、耐用年数残が比較的長く残っている状態で購入します。相当安く購入することもあり、税務上で計上できる減価償却費はわずかです。

一方、利回りが高いため15年程度の融資年限でも返済比率が一定程度以下に抑制できます。そのため元本の減りがかなり早いのです。

物件にもよりますが、だいたい返済元本が減価償却費の1.5倍くらいでしょうか?これって実務的には良い事業構造です。だって建物の価値が目減りしていくスピードよりも元本返済が早いのですから、特に銀行さんからは受けが良いです・・・。

ところが税務的には困ったことになります。
税金の計算に算入できるのは減価償却費と支払利息のみで、返済元本は考慮されません。私の場合は減価償却費と支払利息がかなり少ない状態なので、放っておくとかなりの税金がかかって来てしまいます・・・。しかも元本返済を進めている分、手元資金はそれほど厚くない状態なので余計痛いことになります。

物件を買えるのは良いのですが、買うたびに「税金なんとかしなきゃ・・・」という思いに駆られます。

法人のほうには節税ネタを結構盛り込んではいるのですが、さらなる一手が法人生命保険です。奥が深いので理解するにはまだまだ時間がかかりそうですが、頑張ります!

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