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おはようございます。ぺんたです。
私は昨年10月まで個人事業で規模を拡大してきました。いま思うともっと早く法人化しておけばよかったのですが後の祭り。事業がおかげさまで順調なだけに、今年はでかい所得税が来そうです。そうなる前に個人の物件をなんとか法人に移そうといろいろ調べていますが、私の場合「信託」という手段がどうやらよさそうです。
一般的に個人から法人へ物件の利益を移すには以下の２つの方法が考えられます。
①法人が個人所有物件を丸ごと借り上げてサブリースする
②個人所有物件を法人に売却する
現在私の法人は①のやり方を採用しているのですが、税理士の指導で満室時家賃の１５％分しか法人の取り分にできません。しかも空室リスクを負うほか、管理会社への支払もここから出すことになるので節税効果はほとんどありません・・・。
②のやり方に消費税還付を絡めるのが従来の節税手法だったのですが、売却に伴って不動産取得税・登録免許税を再び支払わなくてはなりません。これまでは消費税還付で大部分取り返せましたが、税制改正でその抜け道も塞がれてしまいました。そうなると、所得税を節税するために不動産流通税をたくさん払うことになり、かな～りナンセンスです（笑）
そこで第三のやり方として有効なのが「信託」です。 税理士の鹿谷哲也さんの本を読んでいたらたまたま紹介されていたのでここ半年ぐらい追いかけています。
■写真■ この本の316ページ以降に不動産の信託について記述があります。興味のある方はぜひ読んで下さい。
詳しいスキームはこの本に譲りますが、 私の場合で申し上げると、
■固定資産税評価額約2.5億の物件（4棟）を・・・
■個人から法人に売却すると、税を含めた総コストが約950万
■信託を設定する場合、総コストが約150万！！
========================================
差し引き約800万のコストダウンとなります。こりゃあやらなきゃ損だと色めき立ちました。法人にうまく移管できれば法人に許されている様々な節税策が利用できますから、毎年の法人税も圧縮できます。
ところが顧問税理士に相談しても「面倒臭いからやりたくないです」。親しくしていただいている広島の先輩大家さんが賃貸経営専門の税理士さんとお付き合いしているということなので打診してもらったら、「あまりメリットないです」とのこと・・・。ん？？？、これだけコストダウンできそうなのにメリットがない？？？
税の専門家がそう言うのならばそうかも？と思い、少しの期間足踏みしてしまいました。
ところがつい先日、信託専門の司法書士さんを探し当てることができたので一気に前に進めることができています。その司法書士に税理士の反応を伝えると、「所得税とか法人税の節税に役立つ訳ではないので面倒臭がる税理士さんが多いです。税務署に提出する書類が少し増えますしね・・・」ということでした。
「信託」を活用する最大のネックは融資です。個人として借り入れている資金を法人で借り換える必要があるのですが、信託という概念を理解してくれる銀行が非常に少ないそうです。現在いろんな銀行に打診をしている最中です。うまく進められたら結果をまたご報告しますね・・・。
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②のやり方に消費税還付を絡めるのが従来の節税手法だったのですが、売却に伴って不動産取得税・登録免許税を再び支払わなくてはなりません。これまでは消費税還付で大部分取り返せましたが、税制改正でその抜け道も塞がれてしまいました。そうなると、所得税を節税するために不動産流通税をたくさん払うことになり、かな～りナンセンスです（笑）
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詳しいスキームはこの本に譲りますが、 私の場合で申し上げると、
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■個人から法人に売却すると、税を含めた総コストが約950万
■信託を設定する場合、総コストが約150万！！
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差し引き約800万のコストダウンとなります。こりゃあやらなきゃ損だと色めき立ちました。法人にうまく移管できれば法人に許されている様々な節税策が利用できますから、毎年の法人税も圧縮できます。
ところが顧問税理士に相談しても「面倒臭いからやりたくないです」。親しくしていただいている広島の先輩大家さんが賃貸経営専門の税理士さんとお付き合いしているということなので打診してもらったら、「あまりメリットないです」とのこと・・・。ん？？？、これだけコストダウンできそうなのにメリットがない？？？
税の専門家がそう言うのならばそうかも？と思い、少しの期間足踏みしてしまいました。
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「信託」を活用する最大のネックは融資です。個人として借り入れている資金を法人で借り換える必要があるのですが、信託という概念を理解してくれる銀行が非常に少ないそうです。現在いろんな銀行に打診をしている最中です。うまく進められたら結果をまたご報告しますね・・・。
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疑問は信託する場合、信託報酬が毎年掛かりませんでしょうか？
まあ受益権にしておけば、将来家族に移す場合も取得税が掛かりませんので良い気もします。
税務って面白いです。( ´ ▽ ` )ﾉ
個人で拡大し過ぎると、法人移管する際の手切れ金で苦しむと思ってましたが、やっぱり税務って面白いです。( ´ ▽ ` )ﾉ
最初から個人・個人・法人の信託にすれば良いのになぜしないんですか？と質問したところ、そっちのほうが税コストが高くつくそうですよ。
登記も信託目録を付けるだけですかね。取得税のみならず登録免許税も1000円位しか掛からなそうですね。
すいません、私、税理士頼んで無いので、ここで聞きまくってしまって申し訳無いです。( ´ ▽ ` )ﾉ
私は司法書士の請け売りなので知識の底は浅いのですが、登記は信託目録を作成したうえで1000円でできると仰っていました。売却時にも1000円で解除できるとも・・・。
ちなみに売却時には現物不動産に戻してから売るのですか？と質問したところ、現物に戻した時点で不動産取得税と登録免許税がガツンと請求されてしまうのでなんのために信託するのかわからなくなる・・・との回答。受益権のまま売却して、購入者の手で現物不動産に戻してもらうのが一番効率良いそうです。購入者も1000円のコストで現物に戻るのでノーと言わないとか・・・。