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おはようございます。ぺんたです。

GW前に銀行訪問キットを持って1行訪問して来ました。地元の第二地銀さんを新規開拓です。具体的な案件は持ち込みませんでしたが、先に「身体検査」だけやっておいてもらおうという意図です。

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訪問キットを使って、最初にサラリーマンとしての職務経歴を簡単に説明すると(あ~、転職回数が多いな~)的な反応。もう慣れっこなので、「いろんな会社で事業再生の仕事をしていたので、そのスキルを活かして不動産の再生をしています」と前振りだけに留めています。

次に地方のガラガラ物件を自分で直して満室にするという戦略説明をすると目が光り(笑)、具体的な融資残高と賃料収入高、現状利回りの説明をすると前のめりになります(笑)やはり大家業にとって満室経営をやっている実績こそが最大のセールスポイントになるのでしょうね。

銀行を初めて訪問するときは、大きく3つの目的を持っています。

■ひとつ目は自分のことを良く知ってもらうこと。これは上記のような感じで実績を把握してもらえました。

■二つ目は先方の融資条件や取り組み姿勢をヒアリングすること。今回の銀行さんは担保評価よりも収益還元で、耐用年数には必ずしも縛られない→木造でも長期融資可能、金利は2%前後ということがわかりました。不動産向けに融資を拡大しているそうで、思っていたよりも使い勝手がよさそう。ラッキ~!

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■三つ目は物件の仕入れです。

「御行の貸し出し先で不良債権化しているところがあれば私に買わせて頂けませんか?」と必ずお声がけするようにしています。

メインバンクの担当さんからの請け売りですが、アパート向け貸し出しが不良債権化したら銀行は貸倒引当金を積まないといけなくなるんですね。これが銀行の経営を圧迫するのです。それを回避するため銀行は現オーナーを説得してこっそり別オーナーに売却させることがよくあると聞きます。(正常債権化すると引当金の戻入益として利益計上出来るので、銀行経営上オイシイということです)

「ええ、ちょうどいま各オーナーさんから確定申告の結果を集めていますから、業績が悪化しているところがあれば売却をお勧めするかもしれません。その時にはご相談させていただきますね~」ということでした。

もしこのルートでうまく仕入れることが出来たら究極の未公開物件ですよね・・・(笑)

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辞去する間際の雑談で、

「実は今回物件を持ち込もうと思ったのですが、現オーナー様の気が変わってしまって・・・。また売る気になった時にすぐアクションをとれるようにご挨拶に来たんですよ」

とお伝えしたところ

「物件資料をいただければ先に本部稟議を通しておいて枠を確保しておきますよ~」

と言っていただけました。駆け出しの頃さんざん銀行に冷たくされたことを思うと隔世の感があります・・・(涙)

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