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おはようございます。ぺんたです。

個人所有物件を法人に移す際に「信託」を活用するのが有効そうだと以前書きました。個人から法人に物件を売却する方法よりも不動産取得税や登録免許税を大幅に節約できる優れた方法だと・・・。

 ◎関連リンク 「信託」で個人所有物件を法人に移管する

ところがというかやっぱりというか、実は大苦戦しています。以前書いた通り、金融機関さんの対応がネックになっています。

■写真■ 不動産の個人所有権をそのままカプセル化して法人に入れるようなものですね、信託は。だから法人所有物件と信託物件は損益通算が出来ません。カプセルに入っていますから・・。


最初に持ち込んだ地銀のメインバンクさんからは物件が遠隔地であること、不動産に対して信託スキームを通じて融資したことがないことなどを理由に断られてしまいました。まあ担当さんに私がレクチャーしてあげるような感じだったので仕方ないな~と思い方向転換。

コンサルに入って頂いている司法書士さんからご紹介を受け、信託専用の商品があるという都銀さんにご相談したところ、全ての物件はムリだけど三重県の物件だけはぜひ取り組みたい!というお答えを頂きました。所有物件のうちで一番規模が大きい物件なので節税効果も大きく、進めて頂くようお願いしてきました。

ところがそれからかれこれ50日経過するのですがまだOKが出ません。
司法書士さんに背景を聞くと、「融資が建物価格までしか出なくって・・・」ということ。細かいことは省略しますが私が土地+建物を担保提供する意向にもかかわらず建物価格までしか融資が出ないので、土地代金分は自分で用意しなければならないと言うのです・・・。そんなアホな・・・w



一方、私の物件を売買スキームで法人に移した場合には(一般論ですが)土地+建物代金だけでなく諸費用分まで融資していただける可能性が高いそうです。そんなアホな・・・w 

同一銀行で同一担保にもかかわらず、売買スキームだとオーバーローン可だけど、信託スキームだと70%の掛け目が入るなんてことになったら誰も信託を使わなくなりますよね・・・。そんなアホなことはさすがに銀行さんもしないと思うので、何らかの誤解かミスコミュニケーションが発生していると私は思っているのですが。

でも自分で直接銀行さんに突っ込むとタタリが恐ろしいので司法書士さんにやんわり聞いてもらうことにしました(笑)

信託を通じて不動産を法人に移管する手法がある・・・というのを知った書籍(前回記事でご紹介した鹿谷さんの本です)を再度読み返してみたところ、建物価格5億で残債6億の物件に対し信託を設定し6億の融資を得たという事例が書いてありました。ほら~、やっぱり~!!建物価格以上の融資をよそではやってそうじゃん!!

いまは司法書士さんからの吉報を待つばかりです。

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