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おはようございます。ぺんたです。

信託の仕組みを使えば個人所有物件を法人に移管する際の税コストが大幅に節約できるのでチャレンジしていましたが、どうやら迷宮入りになりそうです。 

◎関連リンク 信託で個人所有物件を法人に移管する
◎関連リンク  信託化が難航しています

私としては法人側で新規融資をして頂くにあたり土地と建物の両方とも担保提供を(当然ですが)申し出ていました。ところがコンサルに入っていただいている方からの連絡では、

「法人への新規融資は建物価格までしか貸せないと銀行が言ってて困ってるんです」

ということです。ん??おかしくね~??

「足りない金額はどうしたらいいんですか?」と質問すると、「リフォーム名目で引っ張るしかないでしょうね」だって。

そりゃあかんでしょ~!!もうリフォーム終わってるし、無担保の負債はヤバいですって!

「多額の残債が残っているケースは実は扱ったことがないんです・・・」というトホホな回答が返って来ました。資産家専門だったんですね~(苦笑)

今回の案件をわかりやすくするために具体的な数字を列挙しますね。

土地簿価 3200万円
建物簿価 7000万円
残債   9400万円

残債が9400万あるのに7000万しか新規融資して頂けない・・・ということは既存の抵当権が抹消できず、結果として物件を法人に移管出来ないことになってしまいます。

実はコンサルさんから「建物だけを信託受益権にして法人に売却。土地は個人に残したうえで共同担保にしましょう」という提案を受けていたので、たぶんそれが影響しているのでしょう。銀行にもその線で依頼をしていますから・・・。

でも常識的に考えておかしな話です。だって土地・建物を担保提供して普通の売買スキームを採用したらいまどきオーバーローンでも出るでしょう。なのに信託化したら融資額が7掛けになるというわけですから一物二価となり矛盾します。

思うに信託受益権というのは難しいように見えて実は簡単な概念です。

不動産現物を大きくてかさばる現金の札束だとすると信託受益権は小切手みたいなものです。かさばる現金を取り扱うのがたいへんなので小切手の形にして流通させやすくするというだけなので、札束の価値と小切手の価値は同額でなければなりません。

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1億円の札束を小切手に換えたら7000万になっちゃった・・・としたら誰も利用しませんよね。それと同じで1億円の土地建物を信託受益権に換えたら1億円の値段が付かないとおかしいのです・・・。

「建物だけを信託受益権化する」という部分が銀行の誤解を招いているのだとしたら、「土地・建物を併せて信託受益権化すればいいんじゃないの?」と思いつきました。コンサルさんの提案を覆すことになるわけですから東京の税理士さんに裏を取ってみました。賃貸経営に非常に詳しい方です。

すると「今回のようなケースではそうするのが正解。何の意図で建物だけを受益権化するか聞いてもらえます?」と逆に質問されてしまいました(苦笑)ビンゴでした~。

たいへん失礼ながらコンサルさんにそのセカンドオピニオンをぶつけると、

「融資を得るためには不動産鑑定を入れないといけません。その費用を節約するために建物だけという提案をしました」というムムムな回答でした。鑑定費用を節約した結果、売買が不成立になっては元も子もないのですがね・・・。

この突っ込みを入れたのが4月20日ごろのことで、それ以来2ヶ月近く連絡が途絶えたままになっています。コンサルさんに最初の相談をしたのが1月中旬ですから、早くも5ヶ月経過しようとしています。

迷宮入りの気配濃厚です。

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