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おはようございます、ぺんたです。
日本は人口が減ってお先真っ暗とか、デフレの原因は人口減だとか言われていますよね。
実際、大家の会などに出席させてもらって新人大家さんとか、これから参入しようとしている方と話をすると、かなりの確率で
「日本は人口が減るので大家業は危ないかもしれない」
的な見方をされています。でも私はそのような見方について、かなり怪しい議論だなと思っています。
たとえば国内の全賃貸住宅の30％とか40％のシェアを有する、超・超・超大規模大家さんであれば、日本全体の人口動態に大きな影響を受けることは間違いありません。
しかし幸いなことに我々は全体から見るとゴミのような小さな経営規模です。日本全体の人口減を心配するよりも、身の丈にあったミクロな視点で見るとまだまだチャンスは転がっていると思っています。
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それが端的にわかる資料が、各自治体には存在します。小学校区単位の人口増減表です。
私が展開している街のホームページを検索すると、このような一覧↓↓が公開されています。
小さくてわかりにくいかもしれませんが、この一覧は平成22年から26年までの、小学校区別の人口増減（率）が書いてあります。
赤枠で囲んだところは、その五年間で人口が増えている小学校区を示しています。
市全体では五年間で2％ほど人口が減っているのですが、なかには人口が増えている地区もある・・・つまり人口増減はまだら模様になっているということです。
考えてみると当たり前のことですよね。ど田舎の農村部は人口の減り方が激しくて、市街地中心部やショッピングモールの近くはどんどん家が建っている・・・というのは誰でも肌感覚でわかります。
人口減少が気になってなかなか一歩が踏み出せないという方は、こういう人気小学校区を選んで投資すると安心出来るかもしれませんね。
（こういう資料は過去に私が物件を購入した自治体ではどこも開示されていました。）
===
しかし、人口が増えているから安心かというとそんなことはない、というのが私の立場です。
例えば福岡市は全国で有数の人口増加率ですが、大家の会で知り合う方は異口同音に「厳しいマーケットだ」とおっしゃいます。
人口が伸びていることに着目して大家業に参入される方が増えたり、新築物件の供給が過剰になることで競争が激しくなっているのだと思います。
余談ですが、以前福岡市中央区の天神という繁華街で衝撃的な貼り紙をみたことがあります。
築25年ぐらいのRCマンションが9,800円で募集されていたのです。
そこは16㎡ぐらいのワンルームでしたし、悪名高い民主党政権の時代でしたから割り引いて見てあげる必要はあると思いますが、
「この街で経営できる自信がない」
と思ったことを覚えています。
===
つまり、
①人口の増減は小さなエリアで見たほうがいい
②人口が増えていても競争が激しいと経営は厳しくなる
と私は思っておるわけです。
また単純な人口増減（①）よりも、競争環境の厳しさや供給過剰（②）のほうが経営に直結するとも感じています。
※今年はこの記事で仕事納めとさせていただきます。一年間ご愛読ありがとうございました！年初は少しゆっくりしようと思います(^_^)
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実際、大家の会などに出席させてもらって新人大家さんとか、これから参入しようとしている方と話をすると、かなりの確率で
「日本は人口が減るので大家業は危ないかもしれない」
的な見方をされています。でも私はそのような見方について、かなり怪しい議論だなと思っています。
たとえば国内の全賃貸住宅の30％とか40％のシェアを有する、超・超・超大規模大家さんであれば、日本全体の人口動態に大きな影響を受けることは間違いありません。
しかし幸いなことに我々は全体から見るとゴミのような小さな経営規模です。日本全体の人口減を心配するよりも、身の丈にあったミクロな視点で見るとまだまだチャンスは転がっていると思っています。
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それが端的にわかる資料が、各自治体には存在します。小学校区単位の人口増減表です。
私が展開している街のホームページを検索すると、このような一覧↓↓が公開されています。
小さくてわかりにくいかもしれませんが、この一覧は平成22年から26年までの、小学校区別の人口増減（率）が書いてあります。
赤枠で囲んだところは、その五年間で人口が増えている小学校区を示しています。
市全体では五年間で2％ほど人口が減っているのですが、なかには人口が増えている地区もある・・・つまり人口増減はまだら模様になっているということです。
考えてみると当たり前のことですよね。ど田舎の農村部は人口の減り方が激しくて、市街地中心部やショッピングモールの近くはどんどん家が建っている・・・というのは誰でも肌感覚でわかります。
人口減少が気になってなかなか一歩が踏み出せないという方は、こういう人気小学校区を選んで投資すると安心出来るかもしれませんね。
（こういう資料は過去に私が物件を購入した自治体ではどこも開示されていました。）
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しかし、人口が増えているから安心かというとそんなことはない、というのが私の立場です。
例えば福岡市は全国で有数の人口増加率ですが、大家の会で知り合う方は異口同音に「厳しいマーケットだ」とおっしゃいます。
人口が伸びていることに着目して大家業に参入される方が増えたり、新築物件の供給が過剰になることで競争が激しくなっているのだと思います。
余談ですが、以前福岡市中央区の天神という繁華街で衝撃的な貼り紙をみたことがあります。
築25年ぐらいのRCマンションが9,800円で募集されていたのです。
そこは16㎡ぐらいのワンルームでしたし、悪名高い民主党政権の時代でしたから割り引いて見てあげる必要はあると思いますが、
「この街で経営できる自信がない」
と思ったことを覚えています。
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つまり、
①人口の増減は小さなエリアで見たほうがいい
②人口が増えていても競争が激しいと経営は厳しくなる
と私は思っておるわけです。
また単純な人口増減（①）よりも、競争環境の厳しさや供給過剰（②）のほうが経営に直結するとも感じています。
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これ、よく言われますよね。大家業が危ないレベルなら、内需に頼ってる他業種全て危険だと思うのですが…そこはグっとこらえて「そうなんですよー。これから大家業は大変なんです。」と新規参入させないように法螺ふいてます。
良いお年を！
福岡は飯食いに年３回位行きますけど俺も中心部で大家で経営できる自信が全くないですわ。安すぎません？家賃とか。知り合いが中心部に部屋をいくつか借りてますけどよくこんな値段で貸せるな～って思いますもん。２５畳くらいの法人用ワンルームで全部込みで９万とか２０畳以上のリビングの３LDKで家賃１６万とか、自分の物件だったら修繕とかできる自信がないですわそんな家賃で。