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おはようございます。ぺんたです。

信金の担当さんに誘われて参加した飲み会で、隣に座ったのが大家志望の若者でした。いろいろ聞いてきたので丁寧に答えてあげました。

正直なところ不動産投資の知識はほとんどなく、危なっかしい感じです。その子が嬉しそうに、「実は新築を買ったんです~!!」と言ったのでびっくりしてしまいました。

聞いてみるとこんな感じの物件でした。

・単身者向け1DK
・戸数10戸
・市の郊外(田んぼの多いところ)
・土地・建物込みで13000万円
・ある金融機関から35年融資でフルローン
・利回りは5%ちょい!!

途中でおっかなくなったのでそれ以上は聞けませんでした・・・。あのメーカーなのでたぶん軽量鉄骨だと思います。。。

※写真はイメージです
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スマホアプリで返済額を計算してみました。ちっちゃい金融機関を使ったそうなので恐らく金利は高めでしょう。

金利2%のときの返済月額=約43万:返済比率は78%・・・
金利1.2%(都銀なみ)のときの返済月額=約38万:返済比率は69%・・・

諸経費を考えると満室でも戸建て1戸分くらいの手残りが出ればいいほうではないでしょうか?

いままで何度も書いてきましたが地方都市では賃料下落が激しく、10年・15年で賃料が半値になるケースが珍しくありません。新築時で返済比率が70%だとすると、賃料が半値になったら返済比率140%になる=すなわち経営が破綻するするということです。

周囲はすごく心配していて、信金の担当さんも、ある仲介会社の社長さんも「全力で止めたんやけどだめじゃった・・・」とおっしゃっていました。かくいう私もキャンセルを忠告したのですが、きっぱりと断られてしまいました。こうなるともう誰にも止められませんね・・・。残念です。

新築で成功しておられる先輩大家さんに伺うと、賃料が下落しにくいエリアをピンポイントで狙って建てていたり、賃料が下落しにくいRCを建てたり、あるいは地場の建設会社さんに直接発注する(アパートメーカーの中間マージンを省略する)などの工夫をされているようです。やっぱりそうですよね。

そういう工夫もなしに、また他の収益源も持たない無知な若者がいきなり億の借金を抱えるのは相当深刻な事態です。もしかするとこの子は5年後か10年後に破綻しているかもしれない・・と思うと暗澹たる気分になりました。

しかしアパートメーカーも金融機関も、それが彼らの生業とはいえキツいことをやりますね・・・。

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