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おはようございます。ぺんたです。
先日地元の不動産イベントがあったのですが、ブースを構えていたダイワハウスさんに新築アパートの話を聞いてみました。
以前は郊外の地主相手に飛び込み営業することが多かったそうなのですが、最近はサラリーマンが多いそうです。サラリーマン業を継続しながら副収入を得たい人が急増しているとか・・・。アパマンブームですね・・・。
ダイワハウスさんはマーケティングによってアパート好適エリアを予め絞っているそうです。地元の大学医学部周辺・市役所周辺・郊外のショッピングセンターの周辺だそうです。理由は入居付けが容易だからということで、おおむね私の認識と一致していました。(本当はあと1つあるんですけどね)
「それ以外の土地で地主さんが"ワシの土地に建てたい"と言ったらどうします?」
と意地悪な質問をしてみたところ
「ケースバイケースなのですが、入居付けが厳しいエリアであればお断りすることもあります」
ということでした・・・。(ほんまかいな~w)
気になる一括借り上げについて、
「よそのメーカーさんが新築後10年で一括借り上げの金額を減額したり、場合によっては打ち切ったりされた話を聞くのですが・・・」
と話を振ってみると
「当然家賃は次第に下がって行くのですが、当社の商品は下落率が低いです。そのおかげもあってオーナー様にお支払いする金額は、過去14年間ずっと一定です」
と胸を張ります。よほど商品に自信があるのか他メーカーとは品質が違う!ということをかなり強調されました。
でもよくよく考えると14年間ずっと定額の支払いを続けられているということは新築時からオーナーの取り分を低く設定しているから減額せずに済んでいるとも考えられます。
しかもこれから先、築年数が古くなってもずっと減額しないで済むかどうかは保証がないわけですからダイワさんの業績次第で怖いことになりかねません。
しかし感心したのは、何から何までダイワハウス側でやってくれるんですよね。
土地は予め地主さんと交渉済みのところを紹介してもらえます。
そこに建てる建物は予めマーケティング調査を済ませているので間取りを含めた商品企画もダイワ側で立案してくれ、購入時の融資付けもダイワが複数の銀行に競合させるとか・・・。
そして建ったあとは入居付けも管理もぜ~んぶダイワさん!オーナーは投資リスクを負うだけでお金が入ってくるので、まるで金融商品のような感じですね・・・。
最後に
「利回りってどれぐらいなんですか?」と聞くと言葉を濁されました(笑)相当低いのでしょうね。
近日中に新築物件の見学会に行ってきます。そんなに商品性が高いのかどうか、自分の目で確かめてきますね。
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以前は郊外の地主相手に飛び込み営業することが多かったそうなのですが、最近はサラリーマンが多いそうです。サラリーマン業を継続しながら副収入を得たい人が急増しているとか・・・。アパマンブームですね・・・。
ダイワハウスさんはマーケティングによってアパート好適エリアを予め絞っているそうです。地元の大学医学部周辺・市役所周辺・郊外のショッピングセンターの周辺だそうです。理由は入居付けが容易だからということで、おおむね私の認識と一致していました。(本当はあと1つあるんですけどね)
「それ以外の土地で地主さんが"ワシの土地に建てたい"と言ったらどうします?」
と意地悪な質問をしてみたところ
「ケースバイケースなのですが、入居付けが厳しいエリアであればお断りすることもあります」
ということでした・・・。(ほんまかいな~w)
気になる一括借り上げについて、
「よそのメーカーさんが新築後10年で一括借り上げの金額を減額したり、場合によっては打ち切ったりされた話を聞くのですが・・・」
と話を振ってみると
「当然家賃は次第に下がって行くのですが、当社の商品は下落率が低いです。そのおかげもあってオーナー様にお支払いする金額は、過去14年間ずっと一定です」
と胸を張ります。よほど商品に自信があるのか他メーカーとは品質が違う!ということをかなり強調されました。
でもよくよく考えると14年間ずっと定額の支払いを続けられているということは新築時からオーナーの取り分を低く設定しているから減額せずに済んでいるとも考えられます。
しかもこれから先、築年数が古くなってもずっと減額しないで済むかどうかは保証がないわけですからダイワさんの業績次第で怖いことになりかねません。
しかし感心したのは、何から何までダイワハウス側でやってくれるんですよね。
土地は予め地主さんと交渉済みのところを紹介してもらえます。
そこに建てる建物は予めマーケティング調査を済ませているので間取りを含めた商品企画もダイワ側で立案してくれ、購入時の融資付けもダイワが複数の銀行に競合させるとか・・・。
そして建ったあとは入居付けも管理もぜ~んぶダイワさん!オーナーは投資リスクを負うだけでお金が入ってくるので、まるで金融商品のような感じですね・・・。
最後に
「利回りってどれぐらいなんですか?」と聞くと言葉を濁されました(笑)相当低いのでしょうね。
近日中に新築物件の見学会に行ってきます。そんなに商品性が高いのかどうか、自分の目で確かめてきますね。
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借上げしますから入居付の悪いエリアに建てないのはホントでしょう
新築時にオーナーの取り分を低くした場合契約すると思いますか?
今は法令順守がうるさいので相場もしくはちょい高くらいでなんとか長年借上げ出来るくらいの家賃の設定してると思います。
もちろんケースバイケースですし見込み違いはあると思いますが、基準に沿ったメンテナンスをしっかりやりますし、自社の仲介会社もあるので家賃の下落率が低いです。
建築当時は良かったのですが、数年して周りにたくさんアパートが出来て借上げ額も下がってしまった場合、それは建築会社の責任では無いですよね?
飲み会とかブログで、詳しくも無いのにどこかで聞いた様な建築会社批判を自慢げにする人とかたまに
いますけど、全くもってナンセンスとしか思えません。
もっと調べて詳しくなってから言えよと思います。
でも、ぺんたさんは行動力ありますし頭良いですよね~
唯一、ブログランキングをポチれる良いブログです。
>土地から仕込んでたら合わないですね
そうなんですよ。私もそう思います。
ところが知り合いが1億3千万突っ込んで毎月の手のこりが新築時でも数万円という投資に踏み切ったので、「危ない」と思いつつ、私が見逃しているうま味があるのか?と思って聞きに行ってみました。
>新築時にオーナーの取り分を低くした場合契約すると思いますか?
上記の通り充分低い手取額で契約する人がいる一方で、営業さんは10年以上の定額保証が可能と言い切っていましたので新築時の利益の一部を内部留保しておいてあとで払うようなビジネスモデルなのかなと思いました。
>でも、ぺんたさんは行動力ありますし頭良いですよね~
唯一、ブログランキングをポチれる良いブログです。
ありがとうございます。励みになります。
利回り次第ですが、REITに投資するほうがいいような気がします。
>そして建ったあとは入居付けも管理もぜ~んぶダイワさん!>オーナーは投資リスクを負うだけでお金が入ってくるので、>まるで金融商品のような感じですね・・・。