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おはようございます。ぺんたです。
信託化の融資を相談している金融機関から2ヶ月ぶりに電話が入りました。ぜひ信託化に取り組みたいとのこと。正直なところ丸2ヶ月も連絡がありませんでしたからやる気がないのかと思っていました。誤解でしたね、ごめんなさい!
ところが融資条件として「不動産鑑定士に鑑定評価額を査定してもらうことが必須」とのことです。
「ん??」 こりゃまた難しいことをおっしゃる・・・。
個人から法人に物件を移管する際の物件価格は「時価でなくてはならない」と税務上決まっているので、「時価を第三者に判定してもらう」ために鑑定士に依頼するそうです。
(第三者っていま流行のあれを連想しますね(笑))
顧問税理士に鑑定評価について確認してみると、思った通り辛口のコメントが・・・
「個人→法人間の資産移管は普通は簿価でやりますよ」
「だって購入した時の建物価格はそのときの時価でしょ?そこから国が決めた減価償却という補正を行って現在の価値を帳簿に記したものが建物簿価じゃないですか~」
「買った時から土地の路線価が変わっていなければ、土地も簿価が『時価』ですよ」
「だから土地+建物の簿価が『時価』になり、税務署も否認なんてしませんよ~」
「鑑定士が出す価格が簿価よりも高い価格になったら、簿価との差額が個人の譲渡所得になってしまって、エライ額の所得税が課税される可能性だって否定できません」
「高額な鑑定費用を負担したうえに、高額な譲渡所得税を課されるリスクを冒すことになるので当職としてはオススメできませんね~」
たしかにこの物件は積算価格も収益還元価格も共に簿価より高いので、ヘタすると高額な税金をとられかねません。くわばらくわばら・・・。
税理士さんを信用しないわけではないのですが、念のために管轄税務署の資産課税部門に税務相談して来ました。結論から申し上げると『時価』の考え方は税理士さんと一緒でした。(異なっていたら面白かったのですがね・・・(^-^*) )
それに加えて違う角度の質問もしてみました。
「『時価』の算定で不動産鑑定士を推奨したりしてますか?」と質問すると
「いえいえ全く。高額な費用のかかるようなやり方は役所としてオススメしていません。」
「そもそも相続税路線価などを公表しているのは、土地の時価を誰でも簡便に算出できるようにするためですし・・・。建物の時価は減価償却で算定出来ますし・・・」と税理士さんと同じことをおっしゃいました。
最後に、
「不動産鑑定士の鑑定結果は否認されないものですか?」と聞くと、「いえいえ、合理的でなければ否認することもありますよ~」とのこと。取材はもうこれで充分です。恐らく不動産鑑定は銀行の「保険」でしょうね・・・。
家に帰ってから、上記の取材結果をレポート化して銀行にお送りしました。
コンサルに入っている方とコミュニケーションが取れないことや、鑑定結果によっては高額な納税をしなければならないことを考え合わせると残念ながら今回の案件は撤回せざるを得ません。レポートの末尾に丁重なお断りの文言を書き添えて送りました。
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「買った時から土地の路線価が変わっていなければ、土地も簿価が『時価』ですよ」
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「鑑定士が出す価格が簿価よりも高い価格になったら、簿価との差額が個人の譲渡所得になってしまって、エライ額の所得税が課税される可能性だって否定できません」
「高額な鑑定費用を負担したうえに、高額な譲渡所得税を課されるリスクを冒すことになるので当職としてはオススメできませんね~」
たしかにこの物件は積算価格も収益還元価格も共に簿価より高いので、ヘタすると高額な税金をとられかねません。くわばらくわばら・・・。
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それに加えて違う角度の質問もしてみました。
「『時価』の算定で不動産鑑定士を推奨したりしてますか?」と質問すると
「いえいえ全く。高額な費用のかかるようなやり方は役所としてオススメしていません。」
「そもそも相続税路線価などを公表しているのは、土地の時価を誰でも簡便に算出できるようにするためですし・・・。建物の時価は減価償却で算定出来ますし・・・」と税理士さんと同じことをおっしゃいました。
最後に、
「不動産鑑定士の鑑定結果は否認されないものですか?」と聞くと、「いえいえ、合理的でなければ否認することもありますよ~」とのこと。取材はもうこれで充分です。恐らく不動産鑑定は銀行の「保険」でしょうね・・・。
家に帰ってから、上記の取材結果をレポート化して銀行にお送りしました。
コンサルに入っている方とコミュニケーションが取れないことや、鑑定結果によっては高額な納税をしなければならないことを考え合わせると残念ながら今回の案件は撤回せざるを得ません。レポートの末尾に丁重なお断りの文言を書き添えて送りました。
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「だって購入した時の建物価格はそのときの時価でしょ?そこから国が決めた減価償却という補正を行って現在の価値を帳簿に記したものが建物簿価じゃないですか~」
「買った時から土地の路線価が変わっていなければ、土地も簿価が『時価』ですよ」
「だから土地+建物の簿価が『時価』になり、税務署も否認なんてしませんよ~」
読んでいて、???となります。
もしかして、あまり不動産の所得税・法人税に詳しくないのでは。。
専業大家さんの購入物件には、相続時の資産整理や借金返済時の為、売り主が安く売却したケースが多々ある(お買い得物件じゃないと買わない)と思うのですが、その場合でも、路線価が変わっていなければ、土地も簿価が「時価」なんでしょうか。安く買えた場合には「不特定多数の当事者間で、自由な取引が行われた場合に通常成立すると認められる価額」とは認められないと思いますよ。
減価償却済みで簿価が1円で、固定資産税評価額が500万ある木造の建物も、1円で譲渡してもいいんでしょうか。もしも、1円で譲渡して、その後も取り壊さないで使用しているなら、法人では時価との差額の受贈益を計上しなければならないと思いますよ。
私の勉強不足かもしれませんが、所得税法の「時価」、法人税法の「時価」、相続税法の「時価」は全部違いますので、資産管理部門では相続税法の「時価」のことしかわからないので、試しに、所得税課税部門と法人課税部門にも予約して、事前相談にいかれたほうがいいですよ。
あとは、税理士からは、ペーパーでもらっておいたほうがいいですよ。
https://www.nta.go.jp/ntc/kenkyu/ronsou/36/asai/ronsou.pdf
うちの税理士さんは私の所有物件の詳細をご存じなのでああいった言い方をされたのだと思います。そういう意味では(ぺんたさんの物件では)こういうやり方を普通しますよ・・・と記述したほうがよかったですね。失礼しました。
相続税・所得税・法人税で時価の捉え方が異なっていることには考え至りませんでしたので、近々に訪問して相談してみますね。