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おはようございます。ぺんたです。

個人で所有している物件を法人に移管する際、「信託」の枠組みを活用すれば不動産流通税(取得税や登録免許税)が格安で済むという記事を以前書きました。

◎関連リンク 「信託」で個人所有物件を法人に移管する

所有不動産を信託化することにはほとんどデメリットらしいものは見当たらず、非常に良い制度だなと思っていたのですが、いろいろ調べている途中でひとつだけ気になる点が見つかりました。ちょっと難しいですが、今日はその点を情報共有させていただきます。

気になる点というのは、

「信託化された不動産は宅建業者が仲介できない」

という点です。何のこっちゃ?と思われた方が9割以上だったと思いますので、出来るだけわかりやすく解説します。

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不動産を信託化すると、不動産を株券や国債のような金融商品にすることが出来ます。

現物の不動産は元の所有者が持ったままにしておいて、「家賃収入から得られる利益を受け取る権利(=信託受益権)」だけを取り出して、第三者に売却することが出来るのです。


■写真■ 現物不動産は元の所有者が持ったままで・・・
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■写真■ 家賃を受け取る権利だけを取り出して、株券みたいに売却することが信託受益権売買です。これを大規模にやるのがREIT(リート)という仕組みですね~
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■写真■ 現物はそのままで権利だけ売るということは「幽体離脱」みたいなものだと思っています(笑)
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私がやろうとしていたのは、個人所有の現物不動産から信託受益権を取り出して、私が経営する資産管理法人に売却することだったのです。そうすれば(細かいことは省略しますが)実質的な経営は法人側で全て行うことができます。

ところがいい話には必ず落とし穴があるもんです・・・。

現物不動産の取引には「宅地建物取引業法」という根拠法令がありますよね。信託受益権取引の根拠法令ってなんだろう?って思って調べてみたら、なんと「金融商品取引法」でした。

考えてみれば当たり前ですね。受益権という金融商品を売り買いするのですから、第二種金融商品取引業の免許が必要になるということです。


■写真■ 野村不動産アーバンネットのHPに、以下のように記載されていました。
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ですから、

①私個人→私の法人間で信託受益権を売買する行為
②私の法人→第三者間で信託受益権を売買する行為

などのケースでは懇意にしている不動産屋さんには仲介をお願い出来ません。金融免許を持っていないからです。

「楽待」や「健美家」に広告を出してるような業者さんはおそらくほぼ全滅で、地方の中小都市では信託業務をやっている銀行さんぐらいしか取り扱えないと思われます・・・。


「じゃあ信託受益権を現物不動産に戻してから売却すればいいじゃん」

って思ったのですが、戻した時点で取得税や登録免許税がかかってしまうので何のために信託化したのかわからなくなります(>o<)

やはり不動産の信託化という課題は、いろいろな環境が整備されている大都会でないと今のところは厳しいのでしょうね~。

野村不動産アーバンネットさんのHPへのリンクはこちら

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