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おはようございます。ぺんたです。

先日ダイワハウスのセミナーに参加してきました。
第一部が相続税対策。第二部がリノベーションとかお客様に喜ばれる設備のお話で、かなり勉強になりました。

参加者は50人弱というところでしょうか。私よりもずっと高齢な方ばかりです。

印象に残ったのは、時折出る質問が非常に「尊大な」感じがしたことです。(参加者全員が尊大な感じではありませんから念のため・・・)

翌日担当営業さんから電話が入り、

「今後良い土地が出たらご提案させてもらっていいですか??」

とおっしゃるので

「御社で建てると利回りが相当低いと聞きますので、私が手がけるとしたら手持ち資金をかなり突っ込むことになると思いますよ。収益性とか家賃下落リスクを考えるとフルローンはおっかないので・・・」

「・・・」

「充分な手持ち資金を貯めるには数年かかると思いますので、直近にご提案頂いても骨折り損になっちゃいますよ」

といってお断りさせていただきました。無言になるとは正直な方だったようです(笑)

そんなやりとりがあった数日後、名古屋の有名な客付け業者さんから、メルマガで下記の案件が流れて来ました。ダイワハウスの新築を完成前に売却するらしいです。

物件名: 大和ハウス XX市 新築3棟
価格:43000万円
立地:XX市XX区XXXXX
交通:XXバスXXバス停  徒歩3分
土地面積:718.15坪
建物構造:軽量鉄骨 2階建
建物面積:252.8坪
間取り:1LDK×28戸
築年数:平成28年9月29日  完成予定
利回り:4.8%

 ※写真はイメージです
droom1
 ※写真はイメージです。
droom2

風の噂でアパートメーカー物件の利回りは聞いていましたが、具体的な数字を見るのは初めてです。

ちなみに金利1.2%・30年・フルローンを前提に計算してみると返済比率が約71%となりますので、10年の家賃保証がついていないととても手が出せる水準ではありません・・・。(10年後に家賃保証が改訂されたら更におっかなくなりますね)

とても私のように資金力が薄い人間には手が出せません。仮に手持ち資金を2億円突っ込んだとしたらようやく返済比率が43%です。2億円あったら考えようかな?(笑)

私が知っている新築系の大家さんはいろいろと独自の工夫をされている方が多いです。それも考え合わせるとやっぱりアパートメーカーにお任せ戦略だと私なんかは生き残れそうにないなぁ・・・。

しかしこの4.8%物件、なんで完成前に売ることになったんでしょうか?そっちの方も気になります。発注者の方が痛手を負わないと良いのですが・・・。
 
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