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おはようございます。ぺんたです。
物件売却の狙いについて何人かの読者さんから質問をいただきましたので少し解説させていただきます。
◎関連リンク 売却の「ABテスト」(^_^)
今回売りに出している物件はどれも個人所有の物件です。最初は何とかして法人に移管しようとしたのですが、どれもこれも失敗してしまったのが直接的な理由です。(信託化とか、法人への売却とか→融資付けNG)
長期譲渡所得に切り替わる時点まで個人所有することも考えたのですが、早めに売却益を手に入れて早めに運用すれば金銭的にはそんなに変わらないかなぁと割り切りました。
で、遠方の物件を売却することにより(私の場合は)以下のようなメリットが生じます。
①ドミナント戦略に移行できる!
よく呆れられるのですが、なりゆきで超広域展開してしまっているので、岐阜県の物件に行こうと思ったら出張経路がこんな感じになります(爆)
リフォーム道具満載のクルマで行くのでたいへんです(笑)
規模を拡大し始めた当初は、超高利回り物件は広域で探すしかないと思っていたのでこうなってしまいました。
しかし、ここ1年ちょいで山口県某所に集中して買うことが出来るようになりましたので、売却により憧れのドミナント戦略をとることが可能になります。
最近は、岐阜県の物件でリフォームした翌週に山口県でリフォーム、終わってから三重県・・・みたいなことが続きましたので移動の手間がずいぶん省けて新規事業に注力できるはずです。
②銀行の貸し渋りを予防できる!?
仲間の大家さんから、新設法人が2期目になると銀行が新規融資を渋るようになることがあると聞いています。
「次の融資は、法人の決算書が黒字になってから・・」
みたいな挙動を示す銀行が多いとか・・・。
本当は黒字化を果たすためには固定費の増加を抑えつつ規模拡大(新規物件の購入&満室化)するのが近道だと思うのですが、規模拡大よりも黒字化優先というのがそういう銀行の立場なのでしょう。
まあ銀行にしてみれば、本当にその法人が事業継続できるか?(=貸し倒れにならないか)を見極めてから次の貸し出しに臨みたいということでしょうが、私は他に収入の道がないので規模拡大が止まると死活問題になります。
現にある金融機関から、2期目の役員報酬半減が新規融資の条件だと既に言われているほか、メインバンクも保証協会融資を提案してきています。
そういう背景があるもんですから、売却を通じてバランスシートの構成を下図のように変更しようと思いました。
売却しようとしている物件は資産性&借入額が非常に大きい物件ばかりですので、売るとバランスシートが一気に縮小します。
また多少は売却益が手に出来ますので個人の現預金が増え、役員報酬を半減させても食いつなぐことができます。
更に現預金を持つことにより、銀行は貸し倒れリスクが低くなったと感じてくれるハズで、今後も継続的に融資を出してくれるのではないか??・・・というのが私の仮説です。
③将来を見据えて、都市銀行に預金できる
売却によって得られる現金は、既存取引先のほかに都市銀行さんにも置いておこうと思います。
ここかなぁ?
現状やっている「ボロいアパートを安く買って直す」事業とは別に、将来的に新築の戸建賃貸事業をやってみたいと思っています。
戸建は古くても入っていただけることは経験済みですし、先輩大家さんが作った新築戸建賃貸はほっといても入居希望が殺到したそうです。
そういう新築プロジェクトを都市銀行さんと取り組みたいと思っています。金利水準は抜群ですから。 その種まきを今から始めるということです。
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で、遠方の物件を売却することにより(私の場合は)以下のようなメリットが生じます。
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規模を拡大し始めた当初は、超高利回り物件は広域で探すしかないと思っていたのでこうなってしまいました。
しかし、ここ1年ちょいで山口県某所に集中して買うことが出来るようになりましたので、売却により憧れのドミナント戦略をとることが可能になります。
最近は、岐阜県の物件でリフォームした翌週に山口県でリフォーム、終わってから三重県・・・みたいなことが続きましたので移動の手間がずいぶん省けて新規事業に注力できるはずです。
②銀行の貸し渋りを予防できる!?
仲間の大家さんから、新設法人が2期目になると銀行が新規融資を渋るようになることがあると聞いています。
「次の融資は、法人の決算書が黒字になってから・・」
みたいな挙動を示す銀行が多いとか・・・。
本当は黒字化を果たすためには固定費の増加を抑えつつ規模拡大(新規物件の購入&満室化)するのが近道だと思うのですが、規模拡大よりも黒字化優先というのがそういう銀行の立場なのでしょう。
まあ銀行にしてみれば、本当にその法人が事業継続できるか?(=貸し倒れにならないか)を見極めてから次の貸し出しに臨みたいということでしょうが、私は他に収入の道がないので規模拡大が止まると死活問題になります。
現にある金融機関から、2期目の役員報酬半減が新規融資の条件だと既に言われているほか、メインバンクも保証協会融資を提案してきています。
そういう背景があるもんですから、売却を通じてバランスシートの構成を下図のように変更しようと思いました。
売却しようとしている物件は資産性&借入額が非常に大きい物件ばかりですので、売るとバランスシートが一気に縮小します。
また多少は売却益が手に出来ますので個人の現預金が増え、役員報酬を半減させても食いつなぐことができます。
更に現預金を持つことにより、銀行は貸し倒れリスクが低くなったと感じてくれるハズで、今後も継続的に融資を出してくれるのではないか??・・・というのが私の仮説です。
③将来を見据えて、都市銀行に預金できる
売却によって得られる現金は、既存取引先のほかに都市銀行さんにも置いておこうと思います。
ここかなぁ?
現状やっている「ボロいアパートを安く買って直す」事業とは別に、将来的に新築の戸建賃貸事業をやってみたいと思っています。
戸建は古くても入っていただけることは経験済みですし、先輩大家さんが作った新築戸建賃貸はほっといても入居希望が殺到したそうです。
そういう新築プロジェクトを都市銀行さんと取り組みたいと思っています。金利水準は抜群ですから。 その種まきを今から始めるということです。
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いつも楽しくブログ拝見させてもらっています。
岐阜への出張経路ものすごく遠いですね(笑)
ざっと片道700kmといったところでしょうか。そういえば昨日某サイトで
どうみてもぺんたさん岐阜物権にしか見えないものが掲載されていたような・・・
自分もぺんたさん見習って来春商工中金利用してみようと考えています。
(来春3期決算になるので。)
岐阜物件への出張経路は800キロです。もう遠隔リフォームは引退しますw
私の物件がまだどこかに掲載されているとしたら、へんな業者の釣り物件になってしまっているのでしょうね。お行儀の悪い業者が多いものです・・・。
商工中金頑張って下さい!!