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おはようございます。ぺんたです。

私は住宅ローンの借換で年間のキャッシュフローを大きく改善したことがあります。年間ベースで100万以上削減できました・・・。

現在抱えている住宅ローンの残期間が短い方だとどなたでもある程度の効果が得られますので、ご参考のために記事化しておきますね・・・。

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横浜で区分マンションに住んでいたとき、ソニー銀行で20年ローンを組んでいました。元本返済を早めるために期間短め・・・という考え方です。

ダウンロード (3)
当時の資料を確認してみたところ、年間返済額が約190万でした。当時としては超低金利な1.382%で融資していただけたので、返済額の大半が元本返済分です。

内入れを2回ほどやったことも手伝って、面白いように残債が減って行きました。

いっぽう2011年頃にはいよいよ不動産投資を本格化させようと思いはじめていたのですが、いかんせん手元資金が薄く、お金を貯めるところから取り組みました。

その当時の、我が家の最大の支出先が住宅ローン返済です。

年間200万近く払っていましたので残債はガンガン減りますが、反面私の手元にお金が残りません。

ソニー銀行から他行に借換えすることで返済額を削減しようと考えました。


(ソニー銀行からお金を借りて既に9年が経過・・・残るローン期間は11年の時点でした。)

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借換えに際して真っ先に考えたのは

「法定耐用年数はまだたっぷり残ってるから、30年融資を組んで返済額を薄めよう・・・」

ということです。いかにも不動産投資の考え方ですね・・・(^_^; 

残債もだいぶ圧縮できているので絶対大丈夫だろう!と思っていろんな銀行に打診しました。

ところが上記のようなプランは打診した全ての銀行から断られてしまいました。

打診した全ての銀行が、借換え前のローンの残期間(=残11年)までしか貸せない!と言うのです。


(そんなアホな~!)

いくつも断られるうちにだんだん私にもわかって来ました。

(融資期間を延ばす借り方は、いわゆる「リスケ」といっしょだから嫌がられるんだな・・・)と。

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「リスケ」というのは「リスケジュール」の略語で、業績不振に陥った企業に対して金融機関が借り入れ金の返済を猶予してあげる行為のことです。

「リスケ」は金融機関に取っては不名誉なことであり、住宅ローンの「借換え」&「リスケ」を依頼してくる私は、

「もしかしたら破綻予備軍かも!?」

と思われたのかも知れません・・・(^_^;

そういうことが残期間までしか貸せない・・・とする融資ルールにつながっているのだと推察しました。



諦め切れない私は、

「どこか1行ぐらいは融資期間を延ばしてくれるかも」

と思い更にいろんな銀行に問い合わせをしました。

そして、とうとう融資期間を引き延ばせる銀行を見つけたのです。当時外資系だった新生銀行です。


ダウンロード (4)


新生銀行で30年ローンを組むと劇的に返済額が減りました。

もともとソニー銀行での9年間で元本が半減していましたから、そこに金利減少効果(1.1%になりました)と期間引き延ばし効果が加わり、年間返済額は約66万円になりました。

年間返済額が190万円から66万円に・・・約124万円も削減でき、それを原資の一つにして賃貸経営の大規模化に取り組めたわけです。

もし住宅ローンの残期間が短い方がいらっしゃったら、30年融資に借り換えることで私と同じように年間返済額を抑制することが出来ますよ・・・。

ちなみに、2011年当時は新生銀行しかみつけられませんでしたが、現在では

・じぶん銀行
・住信ネット銀行
・新生銀行
・ARUHIフラット35


の4行が借換時の融資期間引き延ばしに対応しているようです。

◎関連リンク 住宅ローン借り換え比較



※30年融資に借り換えると元本の返済速度は従前に比べてかなり低下します。

※物件の時価よりも残債が大幅に下回ることを確認したうえで借換えました。



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