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おはようございます。ぺんたです。

土曜日は広島で新年会に参加してきました。仲間の大家さんとワイワイ騒いで楽しかったです。

せっかく広島まで行くので寄り道して、途中の小さな街で前から目を付けている物件をいくつか見学してきました。

最初の物件は山間のこんなRC物件・・・。
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2つめの物件は海が近いRC物件・・・。
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新年会の翌日には3つめの物件を見学しました。みかん畑の中にあるRC物件です。
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場所が特定出来ないような微妙なアングルであることはご容赦下さい(笑)

これらの物件はいままで私がほとんど手を出して来なかったエリアにあることが共通点です。

私はこれまで人口5万人から20万人程度の中小地方都市にフォーカスして物件を購入してきたのですが、これらの物件はどれも人口5万人以下のエリア・・・つまり「市」になれないエリアにあります。

日本の地方行政は人口5万人を超えると「XX市」という名称になりますが、それ以下の人口だと「町」と呼ばれます。私が訪れたのはそういう「町」です。

これらの物件はどれも人口2万人程度の「町」にあるのですが、周辺のアパートはかなり入居率が高いのです。

管理会社の看板もついていなくて自主管理だと思われる物件ばかりですし、ネット募集も全くされていません。なのにほぼ満室に近い状態になっています・・・。

こういう現状を目の当たりにして、確信しました。

「町」はオイシイ・・・(笑)

オイシイ理由はハッキリしています。なにせアパートの絶対数がむちゃくちゃ少ないのです・・・。

こういう状況は以前所有していた物件である程度感じていました。

岐阜県恵那市というところにマンションを2棟所有していたのですが、ここは人口5万人程度の小さな街です。ちいさ過ぎて大東建託もダイワハウスもほとんど営業しませんから、新築アパートが建ちませんw

おかげさまで私の物件はほぼ常時満室でした。

アパートメーカーも地主さんも、

「こんな小さな街で入居者が確保出来るかわからない」

と思うのでしょうね。


逆に福岡市や広島市など大都市は膨大な賃貸需要があることがわかっていますので、みんながこぞってアパートを建てたがります。

多くの人が需要を超えるほどの供給をするので過当競争になり空室が30%にもなってしまいます。

みんながそう思って同じ行動を取ると「合成の誤謬」というヤツで、よほどうまくやらないと一人ひとりの大家さん単位では空室をかなり抱えることになってしまいます。

私が新築アパートを手がけるとしたら、今回見て回ったような供給の限られているエリアに建てたいな・・・と思います。

管理会社が見つからないなどの諸問題がありますが、なにせ需要は独り占めできますからね!


ちなみに今回訪問した物件は築年数が40年近い物件ですが、利回り50%ぐらいの価格にもかかわらず放置されています。低コストでうまくリノベーション出来たらお宝物件ですね・・・。

私がそういうエリアで勝ちパターンを構築出来るかが勝負ですので、時間をかけて検討していきたいと思います。

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