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おはようございます。ぺんたです。

以前少し書いた利回り57%物件、ようやく契約しました。たぶん他の人にはもう流れないと思いますので概要をご紹介しますね。

まだ自分のものではないのでボカシを入れますが、外観はこんな感じです。
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昭和60年築ながらよく手入れがされている、パナホーム施工の軽鉄アパートです。25㎡の1DKが8戸です。

同じエリアの大家さんはこの物件を目にされた方が多いんじゃないでしょうか?たしか1年半か2年近く売れ残っていたと思います・・・。

駐車場なしで、接道が細いのに皆さん不安を感じておられるようです。なかなか売れて行きません。

私にとっても難易度の高い物件ですので一度内見させていただいたっきり「経過観察」をずっとやっていました。

そうしたところ昨年の暮れに、販売価格が大幅値下げされました。

「ボチボチいいタイミングかも・・・」

と思って、駐車場をどう確保するか検討しはじめました。

そうしたところ幸運にも100%確保出来るメドが立ち、接道も2項道路ながら再建築可能ということだったので再度内見させていただき、買い付け提出・・・という流れでした。

実はちょうどその直前に、売りに出していた元自宅のマンションの契約を締結したところでした。このマンションが売れたら手元に非課税の売却益が残ります。

そういう背景があったのでアパートの買い付けは初のローン特約なしで提出しました。気持ち良かったです(笑)

ただし融資を利用するつもりなので決済までの期間は長めに取ってもらい、融資が付かない場合にだけ現金決済をする・・・という条件を了承していただきました。

室内は和室8畳に広めのキッチンという間取りです。これをいつもの要領で洋室転換します。
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お風呂は時代を感じさせるバランス釜です。
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こちらは懇意にしていただいているガス屋さんと予め相談して、追い炊き式の壁掛け給湯器にします。

単身者向け物件で追い炊きが付いている部屋ってほとんどないですから、一つのウリになるかもしれないと思っています。

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契約の場で売主さんと初めて顔を合わせました。ご兄弟で経営されている方なのですが、長期間売れ残っていた物件が売れたことに喜びを隠しきれない様子で何度も感謝の言葉を頂きました。 

私の方こそ感謝です!

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最後に家賃設定です。

25㎡の1DKですがフルリフォームして、もろもろ設備を追加して3万円に設定しようと思います。

この街で何度も同じパターンで満室にして来ていますので問題なく満室に出来る見込みです。

そうすると、

3万円×8部屋×12ヶ月=288万円

このアパートの売価が500万なので割り算すると表面利回り57%です。戸建みたいな価格ですね(笑)

融資利用したとしても10年融資で返済比率20%以下 になりますので孝行息子になってくれそうです!

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