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おはようございます。ぺんたです。
この3月末で不動産事業の「立ち上げ期」をようやく脱して「安定成長期」に入るのかなぁと思っています。来週月曜日の決済が終われば個人所有物件を全て売却できているはずですし、ドミナント化も完了していますからね。
そこで「立ち上げ期」のまとめとして経営指標を計算してみました。（セミナーでご説明したものの再掲です）
セミナーで使った数字編が下の図です
↓↓↓
購入が確定しているものも含め、3月末時点の状態です。
一番右側部分のデカいグラフだけ見て頂くと分かりやすいのですが、
・物件購入価格合計 19,850万円
・満室時家賃合計 4,515万円
（表面利回り：4,515 ÷ 19,850 = 22.7%）
・年間返済額合計 1,461万円
・合計の返済比率 32.4%
となりました。
衝動買いした低利回りの物件や13%の太陽光も含んでいますから、利回りは20％を切るかもしれないと思っていました。思ったよりも高かったです・・・(^_^;
また返済比率は40%を目標にしてきましたからいい感じに収まっています。
（ちなみにこのグラフは2015年3月以降に購入した物件の合計ですので、いわば直近2年間の通信簿ですね。）
===
売却してしまった物件①～③が4000万近い賃料があった物件なので、
「売らなきゃいまごろ満室賃料8000万だったのになぁ」
と残念に思わないでもありません（笑）
だからもう一度規模拡大に向けてネジを巻くつもりです。
ただし、ストイックな自己統制をした「立ち上げ期」は終わりましたので、今後はいままで手を出して来なかった「築浅・ピカピカ・低利回り」の物件も購入対象に含めようと思います。
もちろんいままで通り再生系の物件もやって行きますので、緩やかに合計利回りを低下させながら成長速度を速めることになりそうです。
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・物件購入価格合計 19,850万円
・満室時家賃合計 4,515万円
（表面利回り：4,515 ÷ 19,850 = 22.7%）
・年間返済額合計 1,461万円
・合計の返済比率 32.4%
となりました。
衝動買いした低利回りの物件や13%の太陽光も含んでいますから、利回りは20％を切るかもしれないと思っていました。思ったよりも高かったです・・・(^_^;
また返済比率は40%を目標にしてきましたからいい感じに収まっています。
（ちなみにこのグラフは2015年3月以降に購入した物件の合計ですので、いわば直近2年間の通信簿ですね。）
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売却してしまった物件①～③が4000万近い賃料があった物件なので、
「売らなきゃいまごろ満室賃料8000万だったのになぁ」
と残念に思わないでもありません（笑）
だからもう一度規模拡大に向けてネジを巻くつもりです。
ただし、ストイックな自己統制をした「立ち上げ期」は終わりましたので、今後はいままで手を出して来なかった「築浅・ピカピカ・低利回り」の物件も購入対象に含めようと思います。
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