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おはようございます。ぺんたです。

中間省略経由で売却した三重県の物件ですが、取引のやりとりから得られた言葉の断片を元に、エンドの買主さんの返済比率を推測してみました。
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仲介さんと電話で雑談していたときのこと。

「けっこう反響来たようですから安くしすぎましたかねぇ??」

と私。

「いえいえ、先方は1割ぐらいしかのっけられていないうえにスルガの審査はギリギリだったみたいですよ。乗せたのはほぼ家賃保証額と同じくらいだって言ってました」

と仲介さん。

その後中間省略さんがいろんな場面でチンタラしていたのでこの仲介さんにスルガ銀行の担当支店まで行って貰いました。

「銀座不動産が『融資が付いた!』ってゆうてはるんですけど、ホンマでっか??」

「なんぼ融資しはりますのん?」

と裏取りをしてもらったのです。

その結果得られた回答は、ちょうど1割乗っけの金額での融資がほぼ確定だということでした。

===

決済前日に前乗りした仲介さんを中洲でご接待しました。

そのときにいろいろ情報交換したのですが、

「今回のエンドの買主さん、35年融資を組んだらしいですよ!中間省略さんがゆうてはりました~!」

ということでした。

意図しなかったことですが、融資金額と年限が分かってしまったので返済額が計算出来てしまいます。

スマホアプリで計算してみると、だいたい返済比率は58%でした。

(これだったらしんどいながらもギリギリ経営は成り立つかも)

とホッとしました。

===

私が推測するエンドさんの購入価格が正しければ、

・利回りは10%弱

・耐用年数残が26年のRCで

・スルガ4.5%×35年/元利均等融資の結果

・返済比率は約58%


ということになります。

私自身はスルガ銀行の融資は利用しないようにしていますが、買主が利用するのを妨げるつもりはありません(笑)

自分の物件を今後売却することになったら、上記の数字が「売り出しの相場感」になるわけです。

===

ちなみに中間省略会社さんと揉める前の時間帯(笑)、いろいろ情報交換をしました。

スルガさんは

・重量鉄骨とRC物件の経済的耐用年数を60年まで見る

・その範囲内で、最大35年の融資を行う

・金融庁の引き締めにもかかわらず、不動産投資への傾斜が一層激しくなっている


・いままで融資したことのない20万人以下の中小都市にもどんどん出している

ということでした。

これだけ情報がわかれば、自社物件の出口戦略はスルガさんの融資姿勢をウォッチングしておけば事足りるわけです。

逆算って楽しいですね~!

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