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おはようございます。ぺんたです。

今日は物件を持ち込む時の報告書形式の資料についてです。

こちらのほうは自分が買おうとする物件について

・こんな感じで経営すれば満室に出来て高収益が得られる

という命題の「証明」を解くような感覚で書いています。中学の頃、数学で証明問題ってありましたよね・・・。

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もうこれだけで読者の方の拒否反応が予想されますが(笑)、大家業の実務に置き換えるとそんなに難しくありません。計画していることをとにかく具体的に書くことがコツです。

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資料の冒頭で、購入する不動産の所在地と固定資産税評価額を明示しておきます。

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次のページで建物の外観と敷地内の様子をお見せします。現状確認ですね。
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次にGoogleマップを使って、この物件の立地を説明します。

「国道からちょっと北に上がったところで、近くに大学もあるし社会人と大学生の両方が狙える立地ですよ~」

それに続いて、

「駐車場もこんな風に確保できます」

という記述を入れています。
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この物件は現状入居率が50%なのですが、その原因を推定しています↓↓↓

・駐車場がない
・そもそも募集していない
・設備仕様が劣っている


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「設備面で特に劣っているのは
・古めかしい和室
・バランス釜のお風呂
・屋外の洗濯機置き場

の3点です・・・」


と想定しています ↓↓↓
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和室については

「セルフリフォームでこんな風にします。コストは安いです。」

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「室内洗濯機置き場にして、お風呂には追い炊きを追加します。単身物件の追い炊きは殆どないので差別化出来ます」

「でも総コストはたったこれだけですよ~」

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次は融資の組み立てです。

「総費用はこれだけで、そのうち自己資金をこれだけ入れて、こんな組み立てにします」

「希望する融資条件はこれです!」

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リフォームとか購入費用といった、出金関係の話題が続いたのでこんどは賃料売上のはなしです

家賃を3万円に設定するのですが

「過去に自社の同種物件では、その価格に下げたらこんなに反響がありましたから!」

とSUUMOのPVグラフを証拠に引用。


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その売上をもとに収支計画を作って5年分提示します。

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これまで購入後半年程度で満室にしてきましたが、収支計算上は初年度入居率70%・次年度以降90%という低めの入居率で売上を計算しています。

にもかかわらずかなり利益が出る試算になっているし、返済比率も非常に低めで安全なお取引です・・・

ゆえに∴「何卒ご融資下さい」と結論付けます。

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金融機関の担当さんと雑談していると、こういうレポートを書いて持ってくる大家さんは皆無だった!とお聞きしていますので、こういうのを提出しただけで他の大家さんと「差別化」出来ているのかもしれませんね。

私は下見の段階でストーリーを考えていますし、何度も書いて慣れているのでレポート作成には半日もかかりません。

少し手間はかかりますが、得られる効果は大きいのでオススメですよ。

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