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おはようございます。ぺんたです。
少し前から追いかけていた物件ですが、私が入れた指値が少し押し戻されてOKになりました。残念さが残るのでタイトルは微妙な表現です(笑)でもこれから融資付け頑張ります。
この物件はおよそ1年半ほどからネット掲載されておりまして、最初はずいぶん高かったんですよね。継続監視しているとそれがジリジリと値を下げてきて、先日ガバッと値を落としたので検討モードに入りました。
ところが私の目標利回りに若干足りないので担当さんに電話して、更に指値の可能性を打診したところ
「値下げしたばかりですので売主様にはとてもお話しできません!」
とキッパリ断られてしまったのです。
(そりゃそうかもしれませんね・・・(^_^; )
仕方ないので再度の値下げまで待つつもりでいたところ、福岡の賃貸住宅フェアで運良く上席の部長さんと商談出来たので指値希望を売主様にお伝え頂けることになりました。
===
私の希望価格は現状の売価よりも1割引き。(「鬼の指値」ではありませんw)希望価格は、私が考える最低ラインの賃料で満室になった時に利回り20%になるラインです。
もっとも、設備を充実させることでもう少し上の賃料設定が出来るかもしれません。
部長さんと電話で相談して、
「ぺんたさんの希望価格と、それよりも100万円高の買付証明書を2通書いて貰えますか?担当が売主様の顔色を伺いながらどちらを出すか決めたいと思います。」
「ご一任頂いたほうが成功する可能性が高いです。流れるよりはそちらのほうが良いかと・・・」
ということだったので一任していました。
で、担当さんと売主様の商談当日。担当さんが恐るおそる話しを切り出したとき、
「えっ!また値下げですか??💢」
という渋い反応だったので、高い方の買付を提示して何とか説得してくれたそうです。
===
実は担当さんと売主さんが会う前日に満額の買付が入っていたようです。ところがその方は、融資付けができなさそうな方だそうで、その方と私の話を両方売主様にしていただいたうえで、
「どっちでもいいんで、早く融資承認を得られたほうと契約する!」
という結論に至ったそうです。
そんなこんなで、急いで融資承認を得る必要があります。ちょうど皆さんがこの記事を読んで頂いている頃に金融機関と商談中です。
いつもの通り「銀行訪問キット」は作成済みです。
猪俣淳さんにならって今回から二穴ファイルにしました(^-^*)
結果はまた報告しますね~!
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この物件はおよそ1年半ほどからネット掲載されておりまして、最初はずいぶん高かったんですよね。継続監視しているとそれがジリジリと値を下げてきて、先日ガバッと値を落としたので検討モードに入りました。
ところが私の目標利回りに若干足りないので担当さんに電話して、更に指値の可能性を打診したところ
「値下げしたばかりですので売主様にはとてもお話しできません!」
とキッパリ断られてしまったのです。
(そりゃそうかもしれませんね・・・(^_^; )
仕方ないので再度の値下げまで待つつもりでいたところ、福岡の賃貸住宅フェアで運良く上席の部長さんと商談出来たので指値希望を売主様にお伝え頂けることになりました。
===
私の希望価格は現状の売価よりも1割引き。(「鬼の指値」ではありませんw)希望価格は、私が考える最低ラインの賃料で満室になった時に利回り20%になるラインです。
もっとも、設備を充実させることでもう少し上の賃料設定が出来るかもしれません。
部長さんと電話で相談して、
「ぺんたさんの希望価格と、それよりも100万円高の買付証明書を2通書いて貰えますか?担当が売主様の顔色を伺いながらどちらを出すか決めたいと思います。」
「ご一任頂いたほうが成功する可能性が高いです。流れるよりはそちらのほうが良いかと・・・」
ということだったので一任していました。
で、担当さんと売主様の商談当日。担当さんが恐るおそる話しを切り出したとき、
「えっ!また値下げですか??💢」
という渋い反応だったので、高い方の買付を提示して何とか説得してくれたそうです。
===
実は担当さんと売主さんが会う前日に満額の買付が入っていたようです。ところがその方は、融資付けができなさそうな方だそうで、その方と私の話を両方売主様にしていただいたうえで、
「どっちでもいいんで、早く融資承認を得られたほうと契約する!」
という結論に至ったそうです。
そんなこんなで、急いで融資承認を得る必要があります。ちょうど皆さんがこの記事を読んで頂いている頃に金融機関と商談中です。
いつもの通り「銀行訪問キット」は作成済みです。
猪俣淳さんにならって今回から二穴ファイルにしました(^-^*)
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一度だけ参加出来た九州大家の会の16年末のセミナーで横に座って少しだけ、
話をさせて頂いたモノです。
指値の話を興味深く拝見させて頂きました。ぺんたさんのブログは面白いです。
ぺんたさんに是非お伺いしたいと思ったのですが、(話は少しそれますが)
今、購入検討中の物件があります。長崎なので、坂の里道階段物件、バイクのみ新入可能で、
築古32年木造、2DKで、各40m2弱、8戸で、設備はバランス釜の部屋と給湯器と半々です。
その他はそれなりに古い状態です。
問題があり、入居が8の5なのですが、1戸が滞納が半年だそうです。
表面で30パーセント台後半の利回りを予測していますが、現実的には改修やら
諸経費で20パーセントくらいに落ち着くと思います。
そんな中で、滞納があるというのが駆け出し大家にとっては凄くハードルが高いのですが、
いっそのコト、7戸と思って購入しても計画利益を目指して努力する事は可能です。
只その後、退去はしてもらう必要が当然あるのですが、、、退去迄のハードルは高そうですし。
ぺんた様のご経験上、滞納者がいると知って購入される事はあり得ますか?
ケースバイケースであり得ますか?
大家業の専門家のご意見をお伺いさせて頂きたく、、、
尚、立地は市の中心部のアーケード街、徒歩15分圏内です。
あまり大家経験が豊富では無く、お伺いさせて頂きたく思っております。
お忙しいところに、お手数ですがどうぞ、よろしくお願いいたします。
おはようございます。ぺんたです。
たしか最後列の左側で隣り合った方ですよね。
ご無沙汰しております。ブログを読んでいただいているのですね。ありがとうございます。
私自身は滞納者がいることを知って購入したことはありません。半年の滞納ってけっこうヘビーですよね。
売買仲介に入られる業者さんが物件管理もやっているところならば、その人を退去させることを条件に買付を入れれば良いと思います。
そうでなければ自力で追い出すしかないですね。
そういう法的措置については私はやったことがなく、ご承知かとは思いますが必殺大家さんが記事を書かれているのであちらを参照して下さい。
30%台後半の物件ということですが、改修などを経て20%になるということは物件価格に近い改修費をかけるという意味でしょうか?感覚的に、そこまでお金をかけなくても満室に出来る方法があるのではないか?と感じました。
地元の仲介業者さん(複数)にヒアリングして満室にするためのスペックを精査したうえで、複数の業者さんに相見積もりを取ることで相当コストダウン出来そうな気がします。
頑張って下さい!
参考にさせて頂きます。やはり改修費の抑制が重要と思われましたか。
DIYをやりたいのはヤマヤマなんですが、腰が悪く、そこがハンデで御座います。
目的地迄、遠征する事ができるだけで、御の字です(笑)。
長崎の坂で腰を鍛えて、、、とも思いましたが、ペンキなど運んだら
そのまま長崎で寝たきり保存療法一週間です。
滞納は、元々は自主管理されていた家主の方が5ヶ月以上
自分でご対応されていて、年齢もあり、郷里の熊本に帰ってしまい、
先月から管理会社が入って対応継続中のようです。
条件が整えば、是非取り組みたいと思っております。
ぺんた様の様に物件を増やしていきたいです〜。
アドバイス、ありがとうございます。
友人が一棟アパートを購入したとき、業者さんからのリフォーム見積が1500万もかかるということでした。(物件価格の半額以上です)
不審に思って別業者に相見積もりを取るようアドバイスしたところ600万ダウンの900万で同じ内容の工事が出来てしまいました。友人からは厚く感謝されました。
この事例のように業者さんの見積は相当バラツキがありますので、業者選定のところを慎重になさったほうが良いと思います。
ご健闘をお祈りしております!
(あと腰の無事も!w)
セルフリフォームには十分慎重に対応いたします。(現場で大工さんとぶつからない様に
気をつけなければいけないレベルな腰痛なものでして。)
これは滞納のリスク以上ですので(笑)
ありがとうございます!