ポチッと押して応援をお願いします!
↓↓↓↓↓

不動産投資ブログランキング

友達リクエスト頂けると凄くうれしいです。

Facebook:ひろゆき ぺんた あんざい

==============================
おはようございます。ぺんたです。

新築アパートの建築ラッシュはこんな田舎にも影響を与えています。

ダイワハウスさんのサブリースルールが改定されたそうです。メーカーさんも困っているようです。

===

下の図はダイワハウスさんのサブリース(一括借り上げ)の流れです。スマホではちょっと読みにくいかもしれません・・・(^_^;

img_02

おおまかに要約すると

・建物が完成したらオーナーに引き渡される

・それと同時に一括借り上げの契約がスタートする

・ただし最初の一定期間は免責期間として賃料の支払がない


という仕組みなんですね。

ここでポイントになるのは免責期間です。

ダイワハウスさんの場合、従来は物件引き渡しから3ヶ月後に賃料支払い開始だったそうなのですが、改定後は入居率が70%を上回らないと支払わないようになったそうです。

このネタを提供してくれた仲間の大家さんがダイワの営業さんに確認したところ、

「大都市の大型物件がなかなか埋まらず苦戦しているので、全国一律でルール変更しました」

と認めたそうです。

全国各地でアパートメーカーの建築ラッシュが起こっていて、年度末を経ても満室にならなかった新築物件を目にすることは日常的になってきました。

そんな状況下でこういうルールに変更するのは、よほどダイワさんも危機感を感じておられる証左でしょうし、個人的にはアパートメーカーを取り巻くビジネス構造自体が変わって行く可能性を感じます。

===

私が思うにアパートメーカーさんの行うサブリースはもともと、

・入居リスクをアパートメーカーが肩代わりすることにより

・地主さんや金融機関の不安感・リスク感を和らげ、

・アパートをたくさん建築してもらう


ための販売促進策だと思うんですよね。

それが今回のルール変更で、

「最初に70%になるまではオーナーが入居リスクを負って下さいね」

ということになったわけで、噂の神奈川エリアなど建築ラッシュのエリアでは、いつまでたっても入居率が70%に届かず、オーナーが自己資金で借入金の返済を続けるも破綻するようなケースも出てくることでしょう。

こういうルール変更が適切に情報提供されたら

「70%に長期間届かなかったらどうしよう・・・(^_^;」

と思う大家さんが一定数増えるため、そもそもの建築件数が減る恐れもあります。

うがった見方をすると、

(どうせ金融庁の指導で融資が出にくくなっているから、サブリースの逆ザヤを減らしとこう)

と考えたのかもしれません・・・。

ともあれ新築マーケットについては継続的に注視して行きますね。

※ちなみに大東建託さんはルール変更しないそうです。

ポチッと押して応援をお願いします!
↓↓↓↓↓

不動産投資ブログランキング

友達リクエスト頂けると凄くうれしいです。

Facebook:ひろゆき ぺんた あんざい

==============================