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おはようございます。ぺんたです。
以前「光速不動産投資法を実践する会 」のメルマガで、
「費用を抑えるためにＤＩＹをする人がいる。趣味でやるにはいいが、不動産投資のためにやるのはナンセンスだ。」
という、DIYをバリバリやっている私に取っては刺激的な（笑）文章を読みました。
その記事の大意は、
「キャッシュフロー1000万以上を稼ぐ大家だったら時給1万円以上するので自分でDIYをするのは却って高く付くよ」
というものでした。
言わんとするところは分かりますしある意味大正解だとは思うのですが、違う立場の人が違う角度から眺めたら全く違う答えが導けるテーマですので、雑感を整理してみたいと思います。
===
①経営がおろそかになっては本末転倒
セルフリフォームをすることによって本来やらなければならない経営活動がおろそかになってしまうようでは本末転倒です。
キレイなお部屋が出来上がっても入居促進が全く手つかずだったり、リフォームにお金を掛けすぎて資金ショートしてしまったり（笑）というのはナンセンスですから、そういう方はセルフリフォームなどより経営課題の解消に注力すべきですね。
②成長過程の大家さんはどうなるの？
「充分なキャッシュフローがあればぜんぶ外注しちゃえばいいじゃん」という論旨ですが、たしかに使い切れないほどのキャッシュフローが稼げる状態にまでなっていたら節税対策にもなりますから外注してしまったほうが良いと思います。
ただそこに至るまでが問題なんです（笑）
小規模零細大家さんは資金力がありませんから、少しリフォームを外注しただけで手元資金が手薄になってしまいます。
私自身も立ち上げ期の資金難を解消するためにセルフでやってきた経緯があるので、成功した大家さんと成長過程の大家さんは議論を分けたほうが良いでしょうね。
③経営者なら遊休社内リソースを使う
・充分なキャッシュフローがまだ稼げていない状態で
・専業大家に移行した人が
・やることもなく毎日ぶらぶらしている
って単純にもったいないですよね(^-^*)
役員報酬を取っている人が遊んでいるなら（それが自分であっても）、外注せずに出来るだけ内製化するのが自営業者としての正しい経営感覚だと思います。
そうはいっても、最初から何でも出来るわけはありませんから、それこそ草むしりや共用廊下の電球交換など、難易度の低い作業から着手すれば良いのです。徐々にやれることは増えて行きますからね。
④アウトソースの多用は成長スピードに効いてくる
物件価格だけでなく諸費用・税金分までぜんぶ融資でまかなえる場合（オーバーローン）はまれで、良くてフルローン＝諸費用・税金は自腹というのが一般的なケースです。
アウトソースを多用すると諸費用・税金分に充てるキャッシュがなかなか貯まりにくくなり、その分新規物件の取得が遅れる・・・という副作用は考えておかなければならないでしょうね。
そういう意味では相続された二代目の方が拡大志向を持たないときなどはアウトソーシング多用でもキャッシュフローの範囲であればなんら問題ないでしょうね・・・。
===
以上のようなわけで、
・成功したキャッシュフロー充分な大家さん（＋二代目さん）は、節税も兼ねて外注利用
・まだまだの大家さんはできるだけ内製化して資金流出を抑制
なのではないかな？と私は思いました。
私は一度も黒字化したことがない自営業者ですので、日々セルフリフォームに励んでいる次第です。
※本記事は「光速不動産投資」を推奨するものでもディスるものでもございません。ちなみに私は光速系の手法は採用しておりません・・・(^_^;
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という、DIYをバリバリやっている私に取っては刺激的な（笑）文章を読みました。
その記事の大意は、
「キャッシュフロー1000万以上を稼ぐ大家だったら時給1万円以上するので自分でDIYをするのは却って高く付くよ」
というものでした。
言わんとするところは分かりますしある意味大正解だとは思うのですが、違う立場の人が違う角度から眺めたら全く違う答えが導けるテーマですので、雑感を整理してみたいと思います。
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①経営がおろそかになっては本末転倒
セルフリフォームをすることによって本来やらなければならない経営活動がおろそかになってしまうようでは本末転倒です。
キレイなお部屋が出来上がっても入居促進が全く手つかずだったり、リフォームにお金を掛けすぎて資金ショートしてしまったり（笑）というのはナンセンスですから、そういう方はセルフリフォームなどより経営課題の解消に注力すべきですね。
②成長過程の大家さんはどうなるの？
「充分なキャッシュフローがあればぜんぶ外注しちゃえばいいじゃん」という論旨ですが、たしかに使い切れないほどのキャッシュフローが稼げる状態にまでなっていたら節税対策にもなりますから外注してしまったほうが良いと思います。
ただそこに至るまでが問題なんです（笑）
小規模零細大家さんは資金力がありませんから、少しリフォームを外注しただけで手元資金が手薄になってしまいます。
私自身も立ち上げ期の資金難を解消するためにセルフでやってきた経緯があるので、成功した大家さんと成長過程の大家さんは議論を分けたほうが良いでしょうね。
③経営者なら遊休社内リソースを使う
・充分なキャッシュフローがまだ稼げていない状態で
・専業大家に移行した人が
・やることもなく毎日ぶらぶらしている
って単純にもったいないですよね(^-^*)
役員報酬を取っている人が遊んでいるなら（それが自分であっても）、外注せずに出来るだけ内製化するのが自営業者としての正しい経営感覚だと思います。
そうはいっても、最初から何でも出来るわけはありませんから、それこそ草むしりや共用廊下の電球交換など、難易度の低い作業から着手すれば良いのです。徐々にやれることは増えて行きますからね。
④アウトソースの多用は成長スピードに効いてくる
物件価格だけでなく諸費用・税金分までぜんぶ融資でまかなえる場合（オーバーローン）はまれで、良くてフルローン＝諸費用・税金は自腹というのが一般的なケースです。
アウトソースを多用すると諸費用・税金分に充てるキャッシュがなかなか貯まりにくくなり、その分新規物件の取得が遅れる・・・という副作用は考えておかなければならないでしょうね。
そういう意味では相続された二代目の方が拡大志向を持たないときなどはアウトソーシング多用でもキャッシュフローの範囲であればなんら問題ないでしょうね・・・。
===
以上のようなわけで、
・成功したキャッシュフロー充分な大家さん（＋二代目さん）は、節税も兼ねて外注利用
・まだまだの大家さんはできるだけ内製化して資金流出を抑制
なのではないかな？と私は思いました。
私は一度も黒字化したことがない自営業者ですので、日々セルフリフォームに励んでいる次第です。
※本記事は「光速不動産投資」を推奨するものでもディスるものでもございません。ちなみに私は光速系の手法は採用しておりません・・・(^_^;
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それで私もやはりRCを買い進めましたが、屋上防水やら点検費用やらが多額にかかるRCが途中から嫌いになり、最近は木造が好きになりました。
減価償却が長く取れたりいいこともあるんですけど、やっぱり高利回り高CFがいいですね
ぺんたさんはCFの為よりブログのネタの為にセルフしてるんですよね？（笑）
私はネタ作りのためにDIYをやっているのではありませんよ。ガチですよ（笑）
ただもう年なので規模拡大して半分ぐらいプロに任せたいとは思っています。。。(^_^;