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おはようございます。ぺんたです。

法人の月次決算が単月ベースでようやく黒字に転換しました。これから購入する物件は利益を上積みするようになります。
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「おや?ずいぶん派手に物件を買ってるけど、まだ赤字だったんだ??」

と思った方、鋭いです。私の事業規模はまだまだそんなもんなんです。

少し難しいかもしれませんが、これまで法人が黒字化していなかったポイントをいくつか整理してみたいと思います。

①これまで法人「直営」物件が少なかった

事業を拡大し始めた当初は個人事業への融資しか得られませんでした。その結果、計4棟86室の規模になるまで個人事業での展開でした。

その後法人を設立したものの最初に2棟購入しただけで、たいした売上はありません。個人所有物件を法人が一括借り上げしていましたが、結果的には法人の損益改善効果はほとんどなく、

(一括借り上げなどしないほうが良かったかも・・・💦)

というのが本音でした。やっぱ法人「直営」のほうが儲かります。

②私たち夫婦の給料をバッチリ支払った

法人直営物件が少ないにもかかわらず、必要な生活費に相当する給与をバッチリ支払ったので損益が悪化しました。

あとで良く考えたら、給与支給額を減らしておいて個人の手元資金を取り崩して生活しておけば良かったことに気付いたので2期目からはそうしました。

③セルフリフォームによる修繕費がけっこう多額

私が買うような空室の多い物件は、最初に満室化するまでにけっこうお金がかかります。セルフでやるから比較的安いのですが、それでも1棟分で100万とか150万はかかります。
税理士とも相談して、こうしたセルフリフォームの経費は修繕費として費用計上しています。

損益改善のためにはいちいち資産計上して減価償却すればよいのですが、実務的には面倒臭いので避けました(笑)

④物件購入費用がかさむ

物件購入時の仲介手数料や司法書士費用などは資産計上しているので損益インパクトは小さいのですが、登録免許税と不動産取得税はそのまま費用計上する関係から損益を圧迫します。

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こういうことが理由になってなかなか黒字浮上出来なかったのですが、法人「直営」物件をどんどん買い進め、一方で個人所有物件を売却して行くことで今回の単月黒字化につながりました。

昨年9月時点の満室時家賃は、法人が約2600万円に対して個人が約4300万円ありました。上のような状況を反映し、法人で大赤字なのに個人で大黒字というアンバランスな状態だったんです。

そこで個人所有物件を全て売却し、その売却益を見せ金にして法人所有物件を買い増しして行きました。現在の満室時家賃は太陽光発電を込みにしておよそ4500万円になりました。

今月末に決済する2棟まで含めると法人で約6000万。ピーク時の合算売上(満室時ベース)には届きませんが、昨年9月に比べるとだいぶ増えていますね・・・。

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これで法人2期目は個人から法人経営への脱皮が完了しました。

10月から始まる3期目は通年で黒字化して、さらなる拡大を狙います。

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