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おはようございます。ぺんたです。

長期間継続ウォッチしている物件があります。ボロボロ・ガラガラの状態で競売にかけられ、それを落札した業者がすぐに転売に出しています。

転売に出た当初は入居率が25%程度、外壁も鉄部もボロボロ、3DKのファミリー物件なのに駐車場は100%しかない、賃料は高め・・・ということで、

「とても埋まらないだろうな・・・」

と思っておりました。

案の定、全く入居は進まずずっとガラガラなまま低位安定です。

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※画像はイメージです

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転売業者さんはしばらくたって賃料設定を一気に変更しました。従来の賃料よりもおよそ3割ほど安い価格設定に下げたのです。

推測ですがおそらく、

(大規模修繕をせずに、なんとか価格訴求で満室化出来ないか・・・💦)

と考えたに違いありません。

ところがその状態で数ヶ月募集していたもののやはり入居率はいっこうに改善しませんでした。

(やっぱり大規模修繕は必要だ・・・(涙))

と判断したのでしょうね。ゴールデンウィークに塗装工事が始まりました。6月初旬に見た時には素晴らしい仕上がりで、

「この仕上がりであの賃料だったら、駐車場のハンデを乗り越えるかも・・・」

と思いました。

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そして昨日。ある業者さんと市内の物件についていろいろ情報交換をしました。

「あの物件はあそこの業者さんが買ったみたいですよ・・」

みたいな情報をいろいろ聞いていたんです。

「そういえばXX地区の○○○という物件って入居は進んでいますか?」

と話題を振ってみると、

「ああ、あの物件は苦戦していましたけど最近ボチボチ入ってるんですよ!」

「やっぱりそうですか、あれだけキレイな塗装をして見違えるようですもんね・・・」

この時点では大規模修繕の効果で入居が進んだと思っていたのですが・・・

「ぺんたさん違いますよ!あの物件はねぇ広告宣伝費が15万円出るようになったんですよ」

「え~っ!!それって賃料4ヶ月分ぐらいじゃないですかぁ~!」

「そう、ここらへんじゃ聞いたことないですよね。それでいろんな業者が色めきたってるわけですよ」

ADを1ヶ月分出せばチヤホヤしてもらえるこの地で4ヶ月とはビックリです。仲介業者のほっぺたを札束でひっぱたいているみたいです(笑)
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すぐ見に行ってみたところ、たしかに入居率は50%まで回復していました。

4階建てなのですが1階が満室で、その次に2階が埋まっています。上のほうはほぼガラガラです。

その答えは帰り道で偶然わかりました。そのマンションを立ち去るとき、向こうから80歳近いおばあちゃんが買い物袋を下げてとぼとぼ歩いてきます。

(あ~、クルマのない高齢者を低層階に入れて駐車場不足をカバーしているんだ・・・)

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たぶんこの物件はほどなく満室になり、スルガ銀行のパッケージ商品となって首都圏の初心者が買うことになるのでしょうね。

競売の三点セットでは大規模な雨漏りや、配管からの水漏れも書いてありましたが買主に伝わるのでしょうか?

低層階が高齢者で埋まっていることは買ってから知るのかな・・・。

まあ私が心配することでもないか・・・(^_^;

ともかく、ADを4ヶ月も積めば仲介業者さんがこぞって入居斡旋をしてくれることは、自分の物件がうまく行かない時の奥の手として覚えておくことにします。

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